Мы собрали витрину по строящимся и недавно сданным домам Пресни. Компаний за ними стоит больше двадцати, и почти ни у кого нет больше трёх домов в районе. Это само по себе говорит о земле: участки маленькие, достаются тяжело, и каждый уходит своему покупателю.
Дальше по порядку: кто строит у воды, кто в переулках и кто пришёл сюда из других районов и городов.
У воды: трое, которые строят помногу
Capital Group — три дома в деловом квартале: Capital Towers на набережной, МФК ОКО и Город Столиц. Все три сданы. Почерк — высотки, крупные объёмы и работа с известными архитектурными бюро; в квартале Сити это самый заметный застройщик.
MR Group — iCITY у Шелепихи. Почерк ровный: сроки предсказуемые, нижние этажи всегда продуманы под магазины и услуги, качество отделки мест общего пользования выше среднего.
Level Group — Level Причальный. Большие кварталы на бывших промышленных участках, бизнес- и комфорт-класс. Логика простая: много своего внутри квартала — школа, сад, магазины.
В переулках: дома на тридцать квартир
Sminex — три проекта: Life Time у Улицы 1905 года, Тишинский бульвар и Палашёвский 11 на Патриарших. Компания сделала ставку на собственную службу сервиса и дорогую отделку подъездов. Тишинский бульвар начинается с 68,9 млн, Палашёвский — с 226,75 млн.
R4S Group — The Patricks, Никитский 6 и Малая Бронная 15. Три адреса, каждый в самой дорогой части района, цены от 255 до 466 млн. Это тот случай, когда компания занимается только штучным и не берётся за кварталы.
Vesper — Lucky у Звенигородского шоссе. Небольшие проекты, но с вниманием к месту: компания работает со старой застройкой вокруг и подбирает имена по её истории.
VOS'HOD, Wainbridge, Insigma, Glincom — по одному-два дома в старой части: #BRUSOV в Брюсовом переулке, Stella di Mosca, RedSide, Sinatra. У каждого на весь проект приходится несколько десятков квартир, а иногда меньше десяти.
Пришедшие в район
Донстрой строит Начало у Улицы 1905 года — крупный проект с ключами в 2029–2030 годах и ценой от 44 млн.
Холдинг РСТИ — петербургская компания, для которой ELEVEN на месте хлебозавода стал первым московским проектом.
Галс-Девелопмент — Сады Пекина у Триумфальной. Кортрос — Headliner у Шелепихи, самый доступный дом в этой части: от 16 млн. Группа Эталон и МонАрх — по одному сданному дому: Счастье на Пресне и City Park.
«Премиум» у разных компаний — разные вещи
Класс дома никто не присваивает со стороны: его назначает сам застройщик. Поэтому на Пресне рядом стоят два премиума с разницей в цене втрое.
Смотреть надо не на слово, а на четыре вещи: сколько квартир в доме, какие потолки, что с паркингом и кто будет обслуживать. Дом на девятьсот квартир с потолком 2,8 метра и одним местом на две квартиры — это не то же самое, что дом на сорок квартир с потолком 3,3 и своим паркингом, даже если в обоих буклетах написано одинаковое слово.
Полезная проверка: спросите ставку за обслуживание в рублях за метр. В настоящем премиуме её называют сразу и она высокая. Там, где класс приписан для красоты, ставка обычная — и это честный ответ на ваш вопрос.
Ищете квартиру на Пресне?
Подберём под бюджет и комнатность. Пришлём планировки и цены на сегодня.
Подобрать квартируЧто имя застройщика говорит
Число домов в районе — не оценка качества. Оно говорит только о том, что компания умеет проходить согласования именно здесь. Полезно знать, но не более того.
Размер компании предсказывает размер двора. Тот, кто строит кварталы, приносит с собой школу, сад, паркинг и предсказуемый срок. Тот, кто строит один дом раз в три года, приносит внимание к мелочам и цену метра выше — но двор у него будет размером с двор.
Прошлый сданный дом важнее рендера нового. Это самое полезное правило во всём списке. Съездите и посмотрите на предыдущий дом компании через пять лет после сдачи: лобби, двор, состояние фасада, кто сидит на первых этажах. Рендер показывает замысел, сданный дом — результат.
Смена застройщика по ходу стройки — повод изучить историю участка внимательно. Такое бывает и заканчивается по-разному.
Как проверить застройщика за один выходной
Возьмите два адреса: ваш будущий дом и предыдущий проект той же компании. Съездите в оба в субботу.
В новом смотрите на стройку: чисто ли на площадке, есть ли ограждение, работают ли краны в выходной. Ленивая площадка — обычно ленивый срок.
В старом смотрите на людей: во дворе гуляют или нет, лобби живое или закрытое, что на первых этажах — кофейня или пустая витрина с бумагой на стекле. Пять лет — достаточный срок, чтобы дом показал, каким его задумали на самом деле.
Потом посмотрите историю переносов сроков у компании: у крупных застройщиков она открытая, и один перенос на квартал — норма, три подряд — почерк.
Коротко
На Пресне почти нет случайных участков: земля дорогая, и сюда заходят те, кто умеет работать со сложной историей места. Разница между застройщиками здесь не в надёжности, а в том, что именно они строят. Выбирать надо не «лучшего», а подходящего вам: башню с сервисом или дом на тридцать квартир в переулке.