Этот список не заменяет юриста и не спорит с ним. Юрист смотрит документы, а здесь — про жизнь: что вы увидите из окна, сколько будете платить каждый месяц и кто окажется за стеной. Про это в договоре не пишут, а спросить можно всегда.
Про дом и сроки
1. Какой корпус мне показывают и когда сдаётся именно он. В больших проектах корпуса сдаются с разницей в два-три года. Срок в рекламе обычно относится к первой очереди, а квартира, которую вам предлагают, может быть в третьей. Спрашивайте про свой корпус и просите показать срок в документах, а не на словах.
2. Что построят рядом и когда. Пустырь через дорогу — это будущий дом, а не будущий парк. На Пресне свободной земли почти не осталось, но там, где она есть, стройка идёт годами. Узнайте, что стоит в планах на соседних участках: вид из окна и утренняя тишина зависят от этого больше, чем от самого дома.
3. Сколько всего квартир в доме и сколько лифтов. Отношение этих чисел вы почувствуете каждое утро. Двести квартир на два лифта в башне — это очередь в восемь тридцать.
Про деньги после сделки
4. Сколько стоит содержание квадратного метра в месяц. На Пресне разброс огромный: от 150 рублей за метр в обычном доме до 900 в премиальном с бассейном и консьержем. Для квартиры в сто метров разница — 75 тысяч рублей ежемесячно. Это больше, чем многие платят за ипотеку.
5. Что входит в эту сумму и что оплачивается отдельно. Уточните конкретно: зал, бассейн, паркинг, кладовая, уборка мест общего пользования, охрана. Иногда «всё включено» означает всё, иногда — только уборку подъезда.
6. Сколько стоит машиноместо и хватит ли их на всех. В центре это отдельная покупка от 3 до 15 миллионов рублей, а в старых домах в переулках паркинга может не быть вовсе. Спросите, сколько мест на сколько квартир.
Про то, что видно только на месте
7. Что именно будет в моём окне через пять лет. Просите показать не картинку, а этаж и сторону. В плотной застройке разница между шестым и шестнадцатым этажом — это разница между стеной соседнего дома и панорамой города.
8. Как далеко до метро ногами, а не по карте. Пройдите этот путь сами и в тот час, когда будете ходить. Восемьсот метров вдоль ТТК и восемьсот метров по переулку ощущаются по-разному.
9. Что слышно в квартире. Пресня — район с магистралями. Звенигородское шоссе, ТТК и Пресненский вал шумят круглосуточно. Приезжайте на объект вечером и просто постойте у будущего дома десять минут.
Про соседей и про то, как это будет жить
10. Какая доля квартир сдаётся в аренду. В домах у Сити она доходит до половины, и это меняет всё: люди в подъезде меняются каждый год, а на общем собрании собственников трудно что-либо решить. В переулках и в кварталах у вала доля арендаторов ниже.
11. Есть ли в доме апартаменты и чем они отличаются. На Пресне их много. Апартаменты дешевле квартиры, но в них нельзя прописаться, коммунальные тарифы выше, а налог на имущество считается по другой ставке. Это не плохо и не хорошо — это надо знать до сделки, а не после.
12. Кто будет управлять домом. Своя управляющая компания застройщика, городская или внешняя — от этого зависят и расходы, и то, как быстро починят лифт. Спросите название и посмотрите, чем ещё эта компания управляет в Москве.
Ищете квартиру на Пресне?
Подберём под бюджет и комнатность. Пришлём планировки и цены на сегодня.
Подобрать квартируТри вопроса именно про Пресню
Общий список подходит любому району Москвы. У Пресни есть три особенности, о которых стоит спросить отдельно.
Есть ли у стройки разрешение. Часть проектов района продаётся на очень ранней стадии. Спросите номер разрешения на строительство и проверьте его в открытом реестре сами — это пять минут и одно поле поиска. Дом без разрешения продавать нельзя, а вот бронировать по предварительному договору иногда предлагают.
Как устроен въезд во двор. Пресня стоит на холмах и старых улицах, многие дворы узкие, часть выездов односторонняя. В переулках у Патриарших припарковаться у подъезда невозможно в принципе, а разгрузка мебели превращается в отдельную операцию. Если вы за рулём каждый день, проедьте маршрут до дома в час пик.
Что с окнами на магистраль. У домов вдоль Звенигородского шоссе и ТТК цена на квартиры одной площади различается на десятки процентов в зависимости от стороны. Просите показать конкретно вашу сторону и уточняйте класс остекления: в новых домах он бывает разный даже внутри одного корпуса.
Как этим пользоваться
Задавайте вопросы письменно — в переписке, а не по телефону. Не ради спора, а ради памяти: через два месяца просмотров вы не вспомните, кто что обещал.
Ответ «уточню» — нормальный. Ответ «это не имеет значения» — повод спросить ещё раз.
И приезжайте на объект дважды: один раз в будний день утром, один раз в выходной вечером. Дом в эти два часа выглядит по-разному, и покупаете вы оба варианта сразу.
Что делать дальше
Посмотрите цифры по району: сколько стоят квартиры в разных его частях и из-за чего разница. Потом откройте карту витрины и отберите три-четыре дома, которые проходят по вашим ответам на эти двенадцать вопросов. И только потом записывайтесь на просмотры — так их понадобится не пятнадцать, а четыре.