Дарья Колташева

Почему я занимаюсь новостройками

15 лет в банковском секторе — крупные суммы, ипотека, структурирование сделок, оценка рисков. Новостройки стали логичным продолжением: здесь банковский подход работает напрямую.

Что мне нравится: управляемая доходность. Разница между стартом продаж и готовностью объекта — просчитываемые цифры. Люблю показывать клиенту экономику решения, а не только эмоцию от локации.

Случай, изменивший мой подход

Клиент вносил крупный аванс под строящийся объект. Продавец выглядел надёжно, но у компании обнаружились признаки финансовой нестабильности, а сроки не исполнялись. Тогда я поняла: надёжность контрагента важна не меньше самого объекта. С тех пор проверяю и юридическое лицо — арбитраж, исполнительные производства, Федресурс, финансовую устойчивость. Это обязательная часть сделки, а не формальность.

Советы покупателям в бизнес- и элит-сегменте

· Разберитесь, что покупаете: старый фонд, реконструкция, клубный дом или стройка — разные правовые режимы и сценарии.
· Проверяйте первоисточник: ЕГРН, документы, разрешительную документацию, ГПЗУ.
· Оценивайте окружение: что будет с видом и инфраструктурой через 2–3 года.
· Считайте не цену, а выход: ликвидность через 5–7 лет.
· Проверяйте логистику и парковку — в центре это дороже лишнего метра.
· Не торопитесь с авансом: только эскроу, аккредитив, депонирование.

Про риски

В этом сегменте доминируют структурные риски: кредитоспособность контрагента, правовая незавершённость, отсутствие защиты аванса, срыв сроков, скрытая несостоятельность продавца, потеря ликвидности. Поэтому я проверяю и объект, и юридическое лицо, а расчёты структурирую только через защищённые инструменты.

Базовый принцип: существенная сумма должна быть обеспечена правовым механизмом, а не добросовестностью контрагента.