Сады Пекина

Место, где дом стоит, объясняет всё остальное: Триумфальная площадь, за спиной гостиница «Пекин», через дорогу концертный зал Чайковского. Тише в этой точке города быть не может по определению — поэтому тишину сделали внутри, на крышах.

Как устроен дом

застройщикГалс-Девелопмент

адресТриумфальная площадь, за гостиницей «Пекин»

метро в пяти минутах«Маяковская»

статуссдан в 2016

Два монолитных корпуса по тринадцать этажей, всего 360 квартир. Дом сдан десять лет назад и давно живёт: сервисы работают, соседи известны, управляющая компания проверена временем — редкий случай, когда о доме можно судить не по рендерам.

На крышах разбиты сады. Это не озеленённая площадка для галочки, а полноценные посадки: в центре Москвы такой формат до сих пор редкость.

Ремонт уже сделан

Квартиры передавались с готовым дизайнерским ремонтом по проекту Helene Benhamou. Площади от 60 до 180 квадратных метров.

Для покупателя это значит, что въехать можно сразу. Оборотная сторона: интерьер придётся принять таким, какой есть, либо переделывать чужую работу — а это всегда дороже, чем делать с нуля.

Что внутри

• Сады на крыше.
• Салоны красоты, косметология, стоматология.
• Магазины, маркет, химчистка.
• Кафе и ресторан.
• Подземный паркинг на 427 мест.

Набор бытовых сервисов внутри дома — прямое следствие места: выходить за молоком на Триумфальную площадь неудобно, и это учли ещё на этапе проекта.

Что рядом — по нашим замерам

Мы посчитали окружение дома в радиусе пятисот метров. Триумфальная площадь — одно из самых насыщенных мест Москвы, и цифры это подтверждают.

48заведений в 500 м

43кофейни

36медточек

17культурных мест

Метро «Маяковская» в 231 метре — три минуты пешком. Это одна из немногих точек Пресни, где станция действительно под домом.

Кофеен и пекарен сорок три: Eggsellent в 12 метрах, Stars Coffee в 118, «Хабурзак» в 124, «Штолле» в 141.

Ресторанов сорок восемь: «Раковая» в 97 метрах, Mama Juana в 183, «Чайковский» в 257.

Продуктовых пятнадцать, ближайший «Азбука daily» в 37 метрах. Медицины тридцать шесть точек: Medswiss в 78 метрах, «Доктор Столетов» в 111, «КМ-Мед» в 169.

Театры под окнами

Культурных мест семнадцать в пятистах метрах: экспозиция «100 лет сатиры» в 187 метрах, «КомедиантЪ» в 210, Театр сатиры в 212, Театр имени Булгакова в 215, «Дом на Брестской» в 222, «Нехорошая квартира» в 234.

Памятник Маяковскому на самой площади в 232 метрах, особняк Шехтеля в 357.

Это адрес, где вечерняя программа не требует планирования: вышел из дома и через три минуты в театре.

Школы, садики, зелень

Школа в пятистах метрах одна — №1950 в 263 метрах. В девятистах их девять, включая корпус школы №1574 в 529 метрах и школу №1113 в 627.

Садиков семь: ONE! International School в 123 метрах, ЦРР детский сад №1842 в 396, дошкольное отделение школы №1950 в 396, дошкольное отделение школы №1241 в 407.

Зелени девять точек: сад «Аквариум» в 248 метрах, Патриаршие пруды в 544, Тишинская площадь в 602, Садово-триумфальный сквер в 620.

Спортивных клубов три: Sculpt в 268 метрах, Pro Trener в 388.

Место дома в районе по цене

Цена входа — от 79 миллионов рублей, и это ровно медиана Пресненского района. По нашему замеру дом дороже пятнадцати домов из тридцати, то есть находится точно в середине района.

Для дома премиум-класса в трёхстах метрах от «Маяковской» это заметно ниже, чем можно ожидать. Соседи по Патриаршим дороже в разы: «Левенсон» в 479 метрах от 467,9 миллиона, «Большой Козихинский, 22» в 510 от 278, «Палашёвский 11» в 640 от 226,75, The Patricks в 695 от 466.

Причина в возрасте и формате: дом сдан в 2016 году, и остаток предложения — это один лот, а не свободный выбор.

Что значит «остался один лот»

Дом заселён почти десять лет назад, и от застройщика в продаже осталась одна квартира. Это меняет весь разговор о покупке.

Плюсы очевидны. Дом достроен, обжит, управляющая компания работает, качество отделки и работу инженерии видно своими глазами. Никакого ожидания и никакого риска переноса сроков. Готовый дизайнерский ремонт означает, что въехать можно сразу, не тратя год на стройку внутри квартиры.

Минус один и он же главный: выбирать не из чего. Либо этот лот подходит по площади, этажу и виду, либо ждать вторичного рынка дома. По нашему срезу вторичных лотов сейчас нет.

Поэтому смотреть тут надо быстро и решать по факту, а не «присматриваться к проекту».

Что за место Триумфальная площадь

Триумфальная — узел старой Москвы на пересечении Тверской и Садового кольца. Здесь Театр сатиры, зал Чайковского, гостиница «Пекин», памятник Маяковскому и метро на две линии.

Место шумное по устройству: Большая Садовая в 135 метрах, площадь работает круглосуточно, у театров и кафе вечерняя жизнь. Тем, кто ищет тишину, надо смотреть на сторону и этаж очень внимательно.

Взамен получаешь Москву в шаговой доступности целиком: сорок восемь ресторанов, сорок три кофейни, семнадцать культурных точек и метро в трёх минутах. Отсюда пешком доходят и до Патриарших, и до Тверской, и до Тишинки.

Что проверить на просмотре

• Послушать окна: Большая Садовая в 135 метрах, площадь рядом.
• Посмотреть, куда выходит квартира — во двор за гостиницей или на город.
• Оценить состояние готового ремонта: он сделан не вчера.
• Спросить размер платы за содержание и что в неё входит.
• Уточнить наличие машиноместа: парковки на улице у Триумфальной нет.

Как здесь выбирают квартиру

У Триумфальной площади покупатель обычно уже знает, чего хочет: жить в центре и ходить пешком. Район выбран заранее, дальше сравнивают конкретные дома.

Главный вопрос здесь — шум. Площадь работает круглые сутки, Садовое кольцо в 135 метрах, у театров вечерний поток людей. Дом стоит за гостиницей «Пекин», и это защищает часть квартир, но не все. Сторону надо выбирать лично и вечером.

Второй вопрос — возраст дома. Сдан в 2016 году, то есть за десять лет видно, как работают инженерия, лифты и управляющая компания. Это плюс: у новостройки такой информации нет вовсе.

Третий — доступность лотов. От застройщика остался один, вторичных предложений по нашему срезу нет. Выбор фактически отсутствует.

Кому этот адрес не подойдёт

Тем, кто плохо переносит шум: Триумфальная площадь и Садовое кольцо рядом.

Тем, кто хочет свой большой двор и зелень под окнами: это плотный центр, ближайшая зелень — сад «Аквариум» в 248 метрах.

Тем, кому нужен выбор из нескольких квартир: в продаже один лот.

Тем, кто хочет квартиру без ремонта под свой вкус: здесь готовая дизайнерская отделка, и переделывать её — терять деньги.

Про сады на крыше

Название дома не метафора: озеленённая эксплуатируемая кровля здесь и есть главный приём проекта.

Смысл его понятен, если посмотреть на цифры вокруг. Зелени в пятистах метрах девять точек, но все они общегородские: сад «Аквариум» в 248 метрах, Патриаршие в 544. Своего двора с деревьями в плотной застройке у Триумфальной быть не может — места нет. Сад поднимают наверх, потому что внизу его негде разместить.

Что это даёт жильцу на практике. Закрытое зелёное пространство только для своих, без прохожих и туристов, чего на уровне земли в этом месте не получить никакими заборами. Тишину: наверху шум площади слышно заметно слабее. И вид, которого нет из квартир нижних этажей.

О чём спросить: как устроен доступ на кровлю, в какие часы она открыта, кто отвечает за уход за растениями и входит ли это в плату за содержание. Озеленённая кровля требует постоянного обслуживания, и стоит оно денег.

Кому подходит

Тем, кому нужен адрес в самом центре и не нужен ремонт. Тем, кто ходит в театры и залы пешком. И тем, кто выбирает дом с историей эксплуатации, а не проект на бумаге.