Pentagram

Большой Козихинский застроен плотно, и участок под новый дом здесь — редкость. Palladio Group распорядилась им не так, как принято: вместо максимума квартир — городская вилла на считанные семьи, с бассейном и внутренним патио.

Как устроен дом

застройщикPalladio Group

архитектураСПИЧ

ландшафтDEREVO PARK

адресБольшой Козихинский переулок, вл. 31с1

Фасад решён известняком с крупными пилястрами — дом читается как особняк, а не как жилой корпус. Высота небольшая, объём сдержанный: в переулке он не спорит с исторической застройкой.

Что значит «от 1200 метров»

Резиденция площадью с хороший загородный дом, но в переулке за Патриаршими. Потолки четыре метра, планировка свободная — фактически покупается объём, а не готовая квартира.

Формат редкий даже для центра Москвы: домов, где счёт идёт на единицы резиденций, в городе меньше десятка.

Что внутри

• Бассейн.
• Внутреннее патио.
• Лобби в золотых оттенках.
• Ландшафт DEREVO PARK.
• Подземный паркинг.

Что рядом: Патриаршие в четырёхстах метрах

Сквер Булгакова — в ста пятидесяти метрах от дома, Патриаршие пруды в трёхстах девяноста пяти, Новопушкинский сквер в четырёхстах тридцати, сквер Абделькадера в пятистах двадцати шести. Шесть зелёных точек в пятистах метрах и двадцать восемь в девятистах.

Еда — семьдесят семь заведений в радиусе пятисот метров и двести тридцать семь в девятистах. Ближайшие: Max's Beef for Money в шестидесяти восьми метрах, The Bix в восьмидесяти восьми, Davno в ста восемнадцати, Leo в ста двадцати, Pinch в ста двадцати трёх. Кофейных мест тридцать пять в пятистах метрах.

Продукты: ВкусВилл в ста шестидесяти шести метрах, «Органик маркет» в двухстах девяноста девяти, Raw to go в трёхстах трёх, «Густомаркет» в четырёхстах восьмидесяти двух.

Театры и музеи вокруг

Двадцать пять точек культуры в радиусе пятисот метров и восемьдесят пять в девятистах — это максимум по всей Пресне.

Музей-квартира Сумбатова-Южина в двухстах шестнадцати метрах, Московский драматический театр имени Пушкина в двухстах сорока девяти, «Галеев-галерея» в двухстах пятидесяти одном, мемориальная квартира Святослава Рихтера в двухстах семидесяти одном, филиал Театра имени Пушкина в двухстах восьмидесяти семи.

Из видовых мест поблизости Пушкинский дуб в трёхстах сорока двух метрах, особняк Зинаиды Морозовой в четырёхстах тридцати шести, особняк Шехтеля в четырёхстах пятидесяти девяти, особняк Рябушинского в четырёхстах семидесяти восьми.

Школы, садики и здоровье

Центр образования №1441 «Бронная слобода» — в сорока шести метрах от дома. Ближе школы к дому на Пресне нет ни у кого.

Дальше школа №110 в трёхстах пятидесяти трёх метрах, школа №1234 в трёхстах восьмидесяти, гимназия №1520 имени Капцовых в четырёхстах шестидесяти семи. Всего четыре школы в пятистах метрах и тринадцать в девятистах.

Садики: детский сад №3 в ста двадцати трёх метрах, «Журавушка» в ста тридцати пяти, дошкольное отделение школы №1239 в двухстах, детский сад №1144 в двухстах шестидесяти одном.

Медицина — сорок пять точек в пятистах метрах: «Доктор Линз» в шестидесяти трёх, «Эдельвейс» в семидесяти трёх, Институт аллергологии в ста двадцати, аптека «36,6» в ста тридцати восьми.

Соседи по переулку

Дом стоит среди самых дорогих адресов Москвы. The Patricks — в ста пятидесяти одном метре от четырёхсот шестидесяти шести миллионов, «Бакст» в ста девяноста шести, «Малая Бронная, 15» в двухстах четырёх, «Большой Козихинский, 22» в двухстах девяноста девяти от двухсот семидесяти восьми, «Палашёвский 11» в трёхстах шести от двухсот двадцати шести и семидесяти пяти, «Левенсон» в трёхстах тридцати восьми от четырёхсот шестидесяти семи и девяти.

Публичной цены у Pentagram нет, сделки идут по запросу. Ориентир задаёт квартал: при площадях от тысячи двухсот метров и уровне соседей речь идёт о верхней части московского рынка.

Расхождения в источниках

Здесь мы говорим прямо. Наши данные ставят срок сдачи на второй квартал две тысячи двадцать шестого года; часть публикаций называет четвёртый квартал две тысячи двадцать пятого. Этажность в источниках указывается как три этажа при общей площади около двух тысяч квадратных метров, число резиденций — пять.

Разброс объясняется тем, что проект небольшой и закрытый, а публикации о нём делались в разное время. Точные цифры по срокам и составу надо брать из проектной декларации и договора, а не из описаний на площадках.

Что проверить перед сделкой

Первое — актуальный срок ввода и стадию готовности. Дом ещё не сдан, и разница между планом и фактом здесь важнее, чем в готовом объекте.

Второе — что именно продаётся. При площади от тысячи двухсот метров резиденция ближе к дому, чем к квартире: содержание, налоги и коммунальные расходы считаются иначе.

Третье — состав общих пространств и порядок пользования бассейном и патио. В доме на пять семей это вопрос договорённостей, и они должны быть записаны.

Четвёртое — отделка. В стоимость она не входит, интерьер делается с нуля, и в таком метраже это отдельный проект на год-полтора.

Пятое — шум переулка. Козихинский — центр ночной жизни Патриарших, и тишины на улице не будет ни летом, ни в выходные.

Архитектура и почему она такая

Проект вели в бюро СПИЧ. Фасад решён известняком с крупными пилястрами: дом читается как особняк девятнадцатого века, а не как современный жилой корпус.

Это осознанный ход. Большой Козихинский застроен исторически, и любой стеклянный объём здесь выглядел бы вторжением. Дом сдержан по высоте и по объёму, и в перспективе переулка он не спорит с соседями.

Ландшафт делали DEREVO PARK — бюро, которое работает с небольшими городскими пространствами. Внутреннее патио и озеленение по границам участка тут не украшение, а способ отделить дом от улицы без глухого забора.

Как устроена приватность

В доме на пять резиденций приватность устроена иначе, чем в клубном доме на тридцать квартир, и тем более в комплексе.

Въезд закрытый, лобби рассчитано на несколько семей, лифт ведёт в резиденцию. Бассейн и патио общие только формально: при пяти собственниках это фактически личные пространства, и график пользования складывается сам.

Обратная сторона — зависимость от соседей. Все решения по дому принимают пять семей, и любая крупная трата или спорный вопрос решается их согласием. В большом доме такие вещи растворяются в управляющей компании, здесь — нет.

Кому подходит

Тем, кто ищет не квартиру, а дом в центре Москвы. Тем, кому нужен собственный бассейн, а не общий на пятьсот соседей. И тем, кто готов ждать сдачи ради формата, которого в городе почти нет.

Не подойдёт тем, кому нужна готовая квартира к переезду: дом ещё не сдан, отделка не входит в стоимость, и до новоселья пройдёт не меньше полутора лет. И тем, кто не готов согласовывать решения по дому с четырьмя другими семьями.