Бакст

Большой Козихинский — переулок, который начинается от Патриарших прудов и через двести метров упирается в Малую Бронную. Плотная старая застройка, узкий проезд, дома в четыре-шесть этажей. Новый дом сюда поставить почти невозможно, и именно поэтому «Бакст» существует в единственном экземпляре.

Шестнадцать квартир на весь дом. Класс — элит, в собственных материалах застройщика deluxe. Сдан в 2020 году, строила компания «Инвестстройком».

Имя и фасад

Дом назван в честь Льва Бакста — художника «Мира искусства», сценографа дягилевских «Русских сезонов». Это не декоративный жест: его картины буквально вынесены на фасад.

Между эркерами идут керамические панно ручной работы, сделанные по мотивам работ Бакста. Их цвет — приглушённая зелень с золотом — задаёт тон всему дому: медная патина на переплётах, юрский камень в простенках, зелёное остекление эркеров.

Автор проекта — Павел Андреев, заслуженный архитектор России. В этом переулке он решил задачу, которую обычно решают компромиссом: дом заметен, но не спорит с соседями по высоте и ритму.

Есть расхождение в источниках, и мы его не сглаживаем. Карточка Avaho пишет про этажность от трёх до шести. Материалы застройщика говорят о двух секциях высотой четыре и семь этажей. Точную этажность каждой секции надо смотреть в проектной документации.

Входные группы

Входы — вторая после фасада вещь, на которую в этом доме потрачены деньги. Бронзовые инсталляции студии ALHIMIYA: решётка в виде дерева от пола до потолка, подсвеченная стена с водным рисунком, скульптура в холле.

Лобби продолжает ту же линию: бронзовые перегородки, панели, зелёные кресла, тёплый свет. Это не гостиничная нейтральность, а собранный интерьер — и в доме на шестнадцать квартир он остаётся в том состоянии, в каком его сдали.

застройщик«Инвестстройком»

адресБольшой Козихинский переулок, 13 и 15

архитекторПавел Андреев

год сдачи2020

Квартиры

Площади от 152,2 до 227 квадратных метров. Малых квартир в доме нет вовсе — это принципиальная позиция, а не результат распродажи.

Часть квартир двухуровневые, со вторым светом и потолками 7,1 метра. Семь метров в переулке у Патриарших — величина, которой в новых московских домах почти не встретить: такие объёмы остались в дореволюционных особняках и в переделанных мастерских.

В доме предусмотрены керамические дымоходы под настоящие дровяные камины. Это редкость даже в элит-классе: дровяной камин в центре Москвы требует отдельного решения ещё на стадии проекта, потом его не добавить.

На верхнем этаже двухуровневые пентхаусы с террасами.

Инженерия соответствует классу: лифты Schindler, окна Internorm. Паркинг на 48 машин — при шестнадцати квартирах это по два-три места на квартиру, что для переулка без парковки принципиально.

Двор

Двор закрытый, с фонтаном и мощением. Внутри переулка это единственный кусок частного пространства: снаружи тротуар шириной в полтора метра и сплошной ряд припаркованных машин.

Патриаршие в двухстах метрах

Сквер Булгакова начинается в сорока девяти метрах от дома, Патриаршие пруды — в двухстах четырнадцати. Дальше сквер Абделькадера в четырёхстах восьми метрах, сад «Аквариум» в четырёхстах пятидесяти трёх, Новопушкинский сквер в пятистах семнадцати.

Восемь зелёных точек в радиусе пятисот метров и двадцать шесть в девятистах — это лучший показатель среди домов Пресни. В районе, где половина адресов не имеет ни одного дерева в шаговой доступности, здесь можно выбирать, куда выйти.

Из видовых мест рядом особняк Шехтеля в двухстах девяноста шести метрах, особняк Зинаиды Морозовой в трёхстах восьмидесяти одном, Пушкинский дуб в пятистах тридцати пяти, особняк Рябушинского в шестистах семи.

Еда: семьдесят семь заведений

Цифра, которую стоит назвать отдельно: в радиусе пятисот метров от дома семьдесят семь заведений и тридцать девять кофейных мест. В девятистах метрах — двести девятнадцать заведений.

Ближайшие: «Вишнёвый сад» в тридцати двух метрах, Cutfish в сорока пяти, Mollusca в шестидесяти, Maritozzo в семидесяти шести, Mama Tuta в семидесяти семи, Davidoff на Малой Бронной в семидесяти восьми. Кондитерская Angel Cakes — в двадцати трёх метрах.

Это ресторанная столица Москвы, и живут здесь во многом ради неё. Обратная сторона та же: летними вечерами вокруг Патриарших людно и шумно до ночи, и это надо понимать до покупки, а не после.

Продукты при этом камерные: Raw to go в ста пятидесяти двух метрах, «Органик маркет» в двухстах пяти, ВкусВилл в трёхстах семнадцати. Большого сетевого супермаркета в шаговой доступности нет.

Школы, садики и здоровье

Школ в пятистах метрах три: центр образования №1441 «Бронная слобода» в двухстах десяти метрах, школа №1234 с углублённым изучением предметов в четырёхстах, школа №110 в четырёхстах восьмидесяти восьми. В девятистах метрах их тринадцать — редкий для центра выбор.

Садиков четыре в пятистах метрах: детский сад №3 в двухстах пятидесяти одном метре, дошкольное отделение школы №1239 в двухстах шестидесяти четырёх, «Журавушка» в трёхстах двадцати семи, детский сад №1144 в трёхстах пятидесяти девяти. Есть и международная школа ONE! в пятистах восьмидесяти девяти метрах.

Медицина — сорок семь точек в пятистах метрах: «Дипломат Клиник» в девяноста трёх метрах, сосудистая клиника на Патриарших в ста четырёх, стоматологии «ДентаВита» в семидесяти и эстетическая на Патриарших в семидесяти девяти.

Культуры двадцать семь точек в том же радиусе: «Галеев-галерея» в пятидесяти пяти метрах, «Бэби театр» в ста восьмидесяти одном, музей-квартира Сумбатова-Южина в двухстах двух, театр «Практика» в двухстах тридцати трёх, музей-мастерская Людмилы Гурченко в двухстах тридцати шести.

Соседи по переулку

Большой Козихинский — переулок с самой дорогой застройкой района. По нему стоят Pentagram и «Большой Козихинский, 22» от двухсот семидесяти восьми миллионов.

Ближайшие дома каталога: The Patricks в семидесяти четырёх метрах от четырёхсот шестидесяти шести миллионов, «Большой Козихинский, 22» в ста шестнадцати, Pentagram в ста девяноста шести, «Левенсон» в ста девяноста девяти от четырёхсот шестидесяти семи и девяти, «Палашёвский 11» в двухстах девяноста трёх от двухсот двадцати шести и семидесяти пяти, «Малая Бронная, 15» в трёхстах двенадцати.

Это значит, что «Бакст» стоит не среди случайных соседей, а внутри сложившегося элитного квартала, где почти каждый дом — самостоятельный проект с именем. Цена здесь держится кварталом, а не отдельным зданием.

Метро при этом не рядом: в пятистах метрах станций нет вовсе, ближайшая «Тверская» в шестистах восьмидесяти шести метрах, «Маяковская» в семистах тридцати одном. Большая Садовая улица проходит в трёхстах восьмидесяти восьми метрах — до неё звук не доходит, переулки вокруг тихие.

Что проверить на просмотре

Первое — окна и шум с улицы. Дом стоит в двух шагах от ресторанной части Патриарших, и летом вечерний фон под окнами заметный. Сторону и этаж лучше выбирать после вечернего визита.

Второе — какой корпус. Дом занимает два адреса, тринадцать и пятнадцать, и квартиры в них различаются видом и планировками.

Третье — паркинг. Переулки вокруг заставлены, зона платная, и машиноместо здесь не опция.

Четвёртое — отделка и состояние. Дом сдан в две тысячи двадцатом, и предложения на рынке идут в очень разном состоянии.

Пятое — что входит в обслуживание клубного дома с небольшим числом квартир: сумма за метр здесь выше, чем в крупном комплексе, потому что расходы делятся на меньшее количество жителей.

Кому подходит

Тем, кто ищет дом, а не квартиру. Шестнадцать квартир, свой двор с фонтаном, бронза во входной группе и керамика на фасаде — это цельная вещь, и покупается она целиком.

Тем, кому нужен объём. Второй свет с потолком в семь метров и дровяной камин — сочетание, которое в Москве встречается единицами адресов.

И тем, для кого адрес «Патриаршие» означает буквально Патриаршие, а не район вокруг них.