The Patricks

Доходный дом в Спиридоньевском переулке построен в начале XX века, до реконструкции в нём было четыре этажа и подвал. R4S сохранила фасад с неоготической аркой, надстроила пятый этаж с эксплуатируемой кровлей и собрала внутри десять апартаментов: по три на этажах со второго по четвёртый и двухуровневый пентхаус наверху. Дом граничит со сквером Булгакова. Он сдан: подъезд, лобби и вид из окна можно посмотреть вживую, а у жильцов спросить, как дом живёт.

Пятый этаж, которого не видно из переулка

До реконструкции у дома было четыре надземных этажа, подвал и кирпичные несущие стены. Теперь этажей пять, сверху эксплуатируемая кровля. Новый пятый этаж с пентхаусом архитектор отодвинул от главного фасада, поэтому из переулка надстройку не видно.

Дом маленький: 14,68 на 25,40 м, площадь здания — 1737,6 м². На этажах со второго по четвёртый всего по три апартамента, а пентхаусу достались верхний этаж и крыша. Первый этаж и подвал отданы под аренду и служебные помещения.

Что здесь было раньше

До XIX века переулок звался Старосъезженским — по полицейской съезжей избе XVIII века. Нынешнее имя ему дала церковь Спиридона Тримифунтского, известная с 1627 года. Её снесли в 1930-м. Пруды по соседству старше дома больше чем на два века: в 1680-е годы при патриархе Иоакиме болотистую землю осушили и выкопали пруды, где разводили рыбу к патриаршему столу.

Дом построили в 1906 году как доходный. Он входил в комплекс зданий страхового сообщества «Россия». В советское время квартиры разделили на 28 коммунальных комнат, в среднем по 36 м². Потом здесь сидели офисы, перед реконструкцией — в том числе офис банка.

1. 1627церковь Спиридона
2. 1680-епруды при патриархе Иоакиме
3. 1906постройка дома
4. 1930снос церкви
5. 2022разрешение на реконструкцию

Кто перестраивал дом

Девелопер — R4S, компания строит дорогую жилую и коммерческую недвижимость. Дом класса делюкс, на Патриарших прудах это второй проект R4S. Застройщик реконструкции — ООО «ГОРИЗОНТ-АПАРТМЕНТС», генеральный подрядчик — ФОДД.

Архитектор реконструкции — Андрей Чельцов. Проектную документацию в 2020 году выпустило ООО «ФОДД Ай Ди», а бюро «Арх-Консалт» с 2018 по 2021 год вело рабочую документацию и правило проект. Разрешение на реконструкцию выдано 26 января 2022 года. Закончить планировали в 2022 году. К февралю 2023-го дом получил разрешение на ввод.

Фасады и окна

Фасад к переулку сохранили вместе с его эклектикой: неоготическую арку и рельефный декор начала XX века. Сторону к скверу Булгакова облицевали светлым португальским камнем. У дома два разных лица, и на просмотре его стоит обойти с обеих сторон.

Балконы двух видов, французские и открытые классические, ограждения у всех кованые. Окна дерево-алюминиевые, Kneer, с повышенной шумоизоляцией, створки в пол открываются. В витражах двухкамерные стеклопакеты толщиной 48 мм с энергосберегающим внутренним стеклом. Наружные стены утеплены минеральной ватой на базальтовой основе. Панорамные окна есть в каждом апартаменте.

Инженерия

Вентиляция приточно-вытяжная, воздух очищается в две ступени. Кондиционирование у каждого апартамента своё. Воду доводят до питьевой в несколько ступеней, на случай отключения есть резервное горячее водоснабжение. Греют внутрипольные конвекторы.

Умный дом управляет светом, шторами, тёплым полом и розетками и следит за протечками. В доме проведены быстрый интернет и Wi-Fi. Сотовый сигнал усилен в апартаментах, лобби, холлах и в лифте. Есть противопожарные системы, диспетчеризация инженерии и контроль доступа. Дом сдан, поэтому всё это можно проверить на месте: послушать кондиционер, закрыть окна и оценить тишину.

Лобби и сервис

• Дверь подъезда сделана вручную, с латунными деталями.
• Пол, стены и лестница лобби из травертина, рядом натуральное дерево.
• Стойка консьержа из стекла и металла.
• В лифтовом холле дерево, травертин и бронза.
• Лифт ThyssenKrupp с кабиной своего дизайна. Он поднимает 1000 кг и в подвал не спускается.
• Двери апартаментов металлические, с бесключевым доступом.

На первом этаже место консьержа, пост охраны с диспетчерской и помещение службы размещения. Потоки разведены: посетители ресторана и аренды ходят отдельно от зоны апартаментов. У пентхауса, кроме общего, свой лифт. Управляющая компания — Comfort&Usability Company. Не сменилась ли она, работают ли консьерж и охрана и сколько стоит обслуживание, спросите у жильцов.

Апартаменты

Со второго по четвёртый этаж планировка повторяется: на каждом апартамент с одной спальней около 55 м², второй с одной спальней и балконом и третий с двумя спальнями и двумя террасами. Номера и площади:

• второй этаж: № 1 — 79,6 м² и балкон 8 м², № 2 — 55 м², № 3 — 118,4 м² с террасами 7,7 и 3,8 м²;
• третий этаж: № 4 — 76,2 м² и балкон 6 м², № 5 — 54,6 м², № 6 — 104,9 м² с террасами 6,6 и 3,8 м²;
• четвёртый этаж: № 7 — 78 м² и балкон 6 м², № 8 — 54,3 м², № 9 — 104,7 м² с террасами 6,6 и 3,8 м².

Потолки от 3 до 3,9 м. Апартаменты продаются с финишной отделкой: дубовый паркет, натуральный мрамор на кухне и в ванной, мраморные столешницы, деревянные элементы кухонь. Гостиная выходит панорамным эркером, из спальни выход на балкон, у мастер-спальни своя ванная. Кухню можно собрать с островом или с обеденной зоной. Мебель, текстиль и искусство помогут подобрать отдельно.

Пентхаус

Пентхаус занимает пятый и шестой уровни: 278 м² и 126,8 м² террас. Одна терраса примыкает к гостиной на нижнем уровне, вторая лежит на крыше. Свой лифт идёт из главного холла прямо на крышу. В столовой дровяной камин и винотека за стеклянными панелями. Панорамное остекление дополняют мансардные окна. С террас видны сквер Булгакова, Спиридоньевский и Козихинский переулки.

Пентхаус продан.

Ресторан и двор

В марте 2023 года на первом этаже открылась «Кофемания Chef’s» на 281 м², интерьер ресторана проектировало французское бюро GBRH. Витрины панорамные и раскрываются, есть летняя веранда, свои двери ведут с улицы и со двора. Ресторан может работать круглосуточно.

Участок — 479 м². Во дворе тротуары из асфальтобетона и клинкерной брусчатки, газон, кустарники, цветы в кашпо и урны. Со двора к дому подходят почти без перепада высоты, у главного фасада перепад до полуметра. Терраса на крыше частная и принадлежит пентхаусу.

Что мешает

Главное: из десяти лотов в продаже остался один. Остальное касается статуса здания, машины и шумного соседства.

Визуализации на сайте дома ориентировочные. Отделку и оборудование смотрите вживую.

Кому подойдёт

Тем, кто хочет жить у Патриарших прудов в старом доме с новой инженерией и согласен на апартаменты.

Тем, кому нужен маленький дом: три апартамента на этаже, сквер Булгакова за окном.

Семье, которая выбирает между испанской школой в Большом Козихинском и английской во Вспольном.

Тем, кто ходит пешком и ездит на метро: машину здесь ставят на платной уличной парковке.