The Patricks

Как устроен дом

Пять этажей, по две квартиры на каждом. Площади от 110 квадратных метров, потолки до 3,6 метра, остекление панорамное. Отделка дизайнерская и уже сделана, работает система умного дома.

Дом сдан, в продаже остался один лот. Это тот случай, когда выбирать приходится не между квартирами, а между этим домом и другим.

Что внутри

• Консьерж.
• Room-service.
• Панорамное остекление.
• Наземный паркинг.

Room-service в жилом доме звучит как гостиничная опция, но в делюксе на десять квартир это работающая история: сервис держат на одного управляющего, и он справляется.

Еда, за которой сюда и переезжают

Спиридоньевский стоит внутри самого плотного ресторанного квартала Москвы. В радиусе пятисот метров от дома семьдесят пять заведений и тридцать восемь кофейных мест; в девятистах — двести шестнадцать заведений.

Ближайшие буквально под окнами: Кофемания Chef's в семи метрах, O Mela в двадцати трёх, «Мари Ванна» в двадцати девяти, Leo в тридцати пяти, Grand Cru в сорока трёх, Oshi в пятидесяти. Кондитерская Atelier de tartelettes — в двадцати пяти метрах.

Продукты при этом камерные: Raw to go в ста пятидесяти трёх метрах, «Органик маркет» в двухстах шестидесяти семи, ВкусВилл в трёхстах. Большого супермаркета в шаговой доступности нет — и в этом квартале его никто и не ждёт.

Патриаршие и зелень

Сквер Булгакова начинается в сорока метрах от дома, Патриаршие пруды — в двухстах сорока четырёх. Дальше сквер Абделькадера в трёхстах девяноста двух метрах, сад «Аквариум» в пятистах двадцати семи, Новопушкинский сквер в пятистах тридцати одном, сквер ТАСС в шестистах тридцати трёх.

Семь зелёных точек в пятистах метрах и двадцать восемь в девятистах. Для центра Москвы это много: обычно здесь выбор между одним сквером и поездкой в парк.

Школы, садики и медицина

Школ в радиусе пятисот метров три, в девятистах — пятнадцать. Центр образования №1441 «Бронная слобода» стоит в ста пятидесяти одном метре, школа №110 в четырёхстах четырнадцати, школа №1234 в четырёхстах тридцати пяти.

Садиков четыре в пятистах метрах: дошкольное отделение школы №1239 в ста девяноста метрах, детский сад №3 в двухстах тридцати девяти, детский сад №1144 в двухстах восьмидесяти пяти, «Журавушка» в двухстах восьмидесяти шести. Международная школа ONE! — в шестистах пятидесяти шести.

Медицина: сорок восемь точек в пятистах метрах. Институт аллергологии и клинической иммунологии в шестидесяти двух метрах, эстетическая стоматология на Патриарших в девяноста трёх, «Эдельвейс» в девяноста восьми, «Чиполлино» в ста двадцати четырёх.

Спорт скромнее: Boom Cycle в ста восьмидесяти семи метрах, клуб «Спиридоновка» в четырёхстах четырёх, Yoga Practika в четырёхстах девяноста.

Соседи по кварталу

The Patricks стоит внутри самой дорогой застройки района. «Бакст» — в семидесяти четырёх метрах, Pentagram в ста пятидесяти одном, «Большой Козихинский, 22» неподалёку от двухсот семидесяти восьми миллионов, «Малая Бронная, 15», «Левенсон» от четырёхсот шестидесяти семи и девяти, «Палашёвский 11» от двухсот двадцати шести и семидесяти пяти.

Наш порог входа по этому дому — четыреста шестьдесят шесть миллионов. Это верхняя часть рынка Пресни: домов с такой ценой в районе единицы, и все они стоят в этих же переулках.

Что проверить на просмотре

Первое — шум. Спиридоньевский живёт вечерами, и разница между средой днём и пятницей ночью здесь принципиальная. Смотреть надо оба раза.

Второе — какой этаж и куда выходят окна. В доме по две квартиры на этаж, и вид у них разный: часть смотрит в переулок, часть во двор.

Третье — что именно входит в обслуживание. Room-service и консьерж в доме на десять квартир содержатся жителями, и сумма за метр здесь выше обычной для делюкса.

Четвёртое — состояние дизайнерской отделки. Она уже сделана, и вопрос в том, совпадает ли она с вашим вкусом: переделывать готовый интерьер такого уровня дорого.

Пятое — машиноместо. Паркинг наземный, и мест по числу квартир может не хватать на две машины в семье.

Пентхаус и верхний этаж

По открытым материалам застройщика на пятом этаже расположен двухуровневый пентхаус с двумя террасами на крыше. Для дома в центре Москвы это редкость: террасы на кровле требуют отдельного согласования и в исторической застройке появляются нечасто.

Зелень на крыше видно с улицы — она читается на фасаде как верхняя линия дома. Практический смысл в том, что у верхнего лота есть собственное открытое пространство, которого в переулках Патриарших не бывает почти ни у кого.

Остальные этажи устроены проще: по две квартиры, площади от ста десяти квадратных метров, потолки до трёх целых шести десятых метра, панорамное остекление.

Что значит дом на десять квартир

Дом такого размера живёт не как жилой комплекс, а как большой частный дом на несколько семей. Лифт один, соседей по этажу один, охрана и консьерж работают с десятком имён, а не с тысячей.

Отсюда две вещи, которые надо понимать заранее.

Первая — приватность здесь настоящая. Посторонних в подъезде не бывает, потоков нет, двор не проходной.

Вторая — расходы делятся на десять. Содержание фасада, консьержа, room-service и всей инженерии оплачивают десять собственников, и месячная сумма за метр заметно выше, чем в крупном доме того же класса. В делюксе это норма, но цифру стоит узнать в рублях до сделки.

Третья особенность — рынок. Когда квартир десять, предложение появляется редко: в продаже, по нашим данным, остаётся один лот. Выбирать приходится не между квартирами в доме, а между этим домом и другим.