Палашёвский 11

Дом стоит в переулках, где каждая сторона выходит на свою улицу и свою историю. Архитекторы ADM не стали приводить фасады к общему знаменателю: их три, и они разные. Один — с консольными террасами вылетом до четырёх метров. Второй — волнообразный. Третий — стеклянный, с изумрудно-малахитовыми полуколоннами.

Как устроен дом

застройщикSminex

архитектураADM

адресБольшой Палашёвский переулок, вл. 11, 13 и 15

срокI квартал 2030

Восемь-девять этажей, пятьдесят две квартиры. Это меньше, чем в одном подъезде обычного дома: на этаж приходится по пять-шесть лотов, а соседей за год узнаёшь в лицо.

Потолки 3,9 метра — редкая для нового строительства высота. В пентхаусах доходит до 7,4: там второй свет, а не просто высокая комната.

Технология тишины

Патриаршие — район с плотной ночной жизнью: бары, рестораны, люди на улице до часу ночи. От шума здесь защищает не только стеклопакет, но и конструкция дома — так называемая технология тишины: развязки перекрытий, тяжёлые фасадные узлы, отдельная схема вентиляции.

Проверить это до сдачи нельзя, но сам факт, что задачу решают конструктивом, а не окном, — хороший знак.

Что внутри

• Фитнес Fit Lab.
• Детская Kid's Lab.
• Клубный дом с лаунжем.
• Приватный сад с оранжереей.
• Консьерж-служба.
• Подземный паркинг на 88 мест.

Восемьдесят восемь мест на пятьдесят две квартиры — почти два на лот. Для Патриарших, где парковка на улице невозможна в принципе, это одна из самых весомых цифр проекта.

Квартиры

Площади от 71 до 241 квадратного метра и больше, сдача без отделки. Террасы на верхних уровнях доходят до сорока метров — по площади это отдельная комната под открытым небом.

Что рядом — по нашим замерам

Мы посчитали окружение дома в радиусе пятисот метров. Это самый насыщенный по ресторанам и медицине адрес из всех, что мы считали на Пресне.

96заведений в 500 м

44медточки

43кофейни

2станции метро

Девяносто шесть ресторанов и баров в пятистах метрах — рекорд района. Ближайшие: «Хмель & Эль» в 72 метрах, Tilda в 101, «Клешни и ракушки» в 139, «Рыбный базар» в 154.

Кофеен и пекарен сорок три: David B Café в 127 метрах, «Волшебнутый кофе» в 148, Meltisss в 207.

Медицины сорок четыре точки: «Спина здорова» в 90 метрах, клиника доктора Лемберга в 111, «Гемотест» в 119, «Неофарм» в 132.

Метро: «Тверская» в 418 метрах и «Пушкинская» в 490, дальше «Чеховская» в 592 и «Маяковская» в 646. Две станции в пятистах метрах — для центра это очень хорошо.

Продуктовых тринадцать: «Органик маркет» в 128 метрах, ВкусВилл в 190, «Густомаркет» в 217.

Школы, садики, зелень

Школ четыре: школа с углублённым изучением предметов №1234 в 110 метрах, центр образования №1441 «Бронная слобода» в 352, школа №1113 в 440.

Садиков три: детский сад №3 в 217 метрах, дошкольное отделение «Журавушка» в 346, дошкольное отделение школы №1239 в 492.

Зелени девять точек: Новопушкинский сквер в 266 метрах, сквер Булгакова в 297, сад «Аквариум» в 400, Пушкинский сквер в 402, Патриаршие пруды в 473.

То есть весь набор для семьи здесь есть, и всё в пределах пятисот метров.

Театры вокруг дома

Культурных мест двадцать семь: музей-квартира Сумбатова-Южина в 100 метрах, Московский ТЮЗ в 146, филиал Театра имени Пушкина в 170, Музей современной истории России в 182, Электротеатр Станиславский в 220, музей-квартира Плисецкой в 239.

Особняк Шехтеля — в 303 метрах, памятник Пушкину в 369.

Это тот случай, когда вечерняя программа не требует ни машины, ни планирования: всё в пределах пяти минут ходьбы.

Место дома в районе по цене

Цена входа — от 226,75 миллиона рублей. По нашему замеру это дороже двадцати трёх домов Пресни из тридцати при медиане района в 79 миллионов. Дом входит в верхнюю десятку района.

Соседи по кварталу тоже дорогие: «Левенсон» в 201 метре (от 467,9 миллиона), «Большой Козихинский, 22» в 279 (от 278), «Бакст» в 293, Pentagram в 306, The Patricks в 335 (от 466).

Это ядро Патриарших: пять домов делюкс-класса в трёхстах метрах друг от друга, и все они малоквартирные. Пятьдесят две квартиры здесь — типичный для квартала размер, а не исключение.

Что значит дом с тремя фасадами

Дом стоит на владениях 11, 13 и 15 Большого Палашёвского переулка и выходит сразу на несколько переулков. Бюро ADM дало каждой стороне своё лицо вместо одного повторяющегося фасада.

Приём этот не декоративный. Он решает задачу масштаба: в переулочной застройке Патриарших длинный однообразный фасад читался бы как чужеродная вставка. Три разных фасада дробят объём и превращают один дом в несколько, как это исторически и было на этих улицах.

Практический смысл для покупателя в том, что квартиры в разных частях дома получаются разными по характеру: вид, освещённость, шум с переулка. Выбирать надо не «квартиру в Палашёвском», а конкретную сторону.

Что проверить на просмотре

• Уточнить срок: ключи в первом квартале 2030 года, это дальний горизонт.
• Спросить, на какой переулок выходят окна конкретной квартиры.
• Послушать шум: девяносто шесть заведений вокруг работают вечером и ночью, и часть из них под окнами.
• Узнать про паркинг: в переулках Патриарших парковка на улице недоступна.
• Проверить, что записано в договоре про отделку и инженерию.

Кому этот адрес подходит и кому нет

Подходит тем, кто живёт городской жизнью: рестораны, театры, музеи и два метро в пределах пяти минут пешком.

Подходит семьям: школа в 110 метрах, садик в 217, девять зелёных точек включая Патриаршие пруды.

Не подойдёт тем, кто ищет тишину: это самый плотный по общепиту квартал района, и вечерами здесь людно.

Не подойдёт тем, кто хочет въехать в ближайшие годы: ключи в 2030 году.

Как здесь выбирают квартиру

В переулках Патриарших покупатель почти никогда не выбирает между районами. Решение о районе уже принято, дальше идёт выбор между пятью-шестью адресами в трёхстах метрах друг от друга.

Поэтому сравнивают не окружение — оно у всех этих домов одинаковое, — а три вещи. Первая: количество квартир в доме, потому что от него зависит и приватность, и размер платежа за содержание. Вторая: на какой переулок выходят окна, потому что разница между шумной и тихой стороной здесь измеряется десятками метров. Третья: срок ключей, и он у соседних домов различается на годы.

Наш совет простой: приезжайте на адрес вечером в пятницу, а не днём в будний день. Днём переулки Патриарших выглядят тихой старой Москвой, вечером сюда приезжает весь город.

Что за место эти переулки

Большой Палашёвский — часть старой слободской Москвы между Тверской и Патриаршими. Застройка здесь дробная: доходные дома конца XIX века, особняки, послевоенные вставки, редкие современные здания. Ни одной длинной улицы, сплошные переулки.

Отсюда и характер жизни. Машина в этих переулках скорее обуза, чем удобство: узкие проезды, мало парковки, а всё нужное и так в пределах десяти минут пешком. Зато пешеходная жизнь здесь плотнее, чем где-либо ещё в Москве: девяносто шесть заведений, двадцать семь культурных точек и сорок четыре медицинские точки в пятистах метрах.

Второе, что стоит понимать заранее: новое строительство здесь всегда встроено в существующую ткань. Дом не стоит отдельно на своём участке, он часть переулка, и вид из окна — это соседние крыши и стены, а не панорама.

Про сроки и про то, что они значат

Ключи в первом квартале 2030 года — это дальний горизонт даже по меркам новостроек делюкс-класса. Между покупкой и заселением проходит несколько лет, и это надо закладывать в решение.

Что это меняет на практике. Во-первых, покупка становится вложением с длинным плечом: деньги вносятся сейчас, пользоваться квартирой можно нескоро. Во-вторых, к моменту ключей квартал вокруг успеет измениться: рядом строятся и будут строиться другие дома. В-третьих, цена входа за эти годы почти наверняка сдвинется, и ранние покупатели обычно оказываются в выигрыше.

Тем, кому жильё нужно сейчас, в этом же квартале есть готовые и почти готовые дома — «Бакст» в 293 метрах, Pentagram в 306. Тем, кто может ждать, ранний вход даёт лучший выбор квартир: сторону, этаж и вид выбирают из полного набора, а не из остатков.

Кому подходит

Тем, кто хочет адрес на Патриарших и готов ждать до 2030 года. Тем, кому важна архитектура, а не только метраж. И тем, кто ищет дом на пятьдесят квартир, а не на пятьсот.