Level Причальный

Самое заметное в этом доме видно с другого берега: фасады сложены клинкерным кирпичом, и цвет кладки идёт переходом — от белого внизу к тёмно-коричневому наверху. Приём простой и дорогой одновременно, зато корпуса не сливаются в серую массу.

Как устроен дом

застройщикLevel Group

адресПричальный проезд, 10

метро в семи минутах«Шелепиха»

статуссдан

Проект делало бюро «Остоженка» — одно из немногих московских бюро, чей почерк узнаётся без подписи. Здесь он проявился в работе с кирпичом и в отказе от стеклянных фасадов, которыми обычно закрывают дома этого класса у воды.

Корпусов четыре, высота от 6 до 33 этажей. Клинкер — не штукатурка: он не требует перекраски и держит вид десятилетиями, что в московском климате видно уже к пятой зиме.

Двор

Двор сделан двухуровневым, с амфитеатром — перепад высот превращён в сцену, а не в подпорную стенку. Внутри лаунж, коворкинг и детский игровой комплекс.

Квартиры

1950 лотов, площади от 17 до 139 квадратных метров, потолки от 2,86 до 3,35 метра. Планировочных решений больше восьмидесяти.

Семнадцать метров — это студия для сдачи, 139 — семейная квартира. Дом сознательно собран из разных сценариев, и часть лотов здесь покупали как инвестиционные: это стоит учитывать, если важен состав соседей.

Что рядом — по нашим замерам

Мы посчитали окружение дома в радиусе пятисот метров, и цифры показывают, что квартал ещё только становится жилым.

0зелёных точек в 900 м

5заведений в 500 м

3школы

24детские точки

Метро «Шелепиха» — в 607 метрах, около семи минут пешком. Других станций в радиусе девятисот метров нет.

Продукты закрыты полностью: ВкусВилл в 175 метрах, булочная-кондитерская №422 в 332, «Дикси» в 373, «Пятёрочка» в 391. Кофейня Surf Coffee — в 24 метрах от дома, фактически в первом этаже.

А вот ресторанов и баров всего пять в пятистах метрах: Kimona в 200 метрах, Vino e Cucina в 283, Artelli в 376. Для сравнения, на Патриарших в том же радиусе их семьдесят. Здесь вечером идут домой, а не в бар.

Медицины шесть точек, все аптечного формата: «36,6» в 255 метрах, «Столички» в 345. Крупной клиники рядом нет.

Зелени рядом нет

В радиусе девятисот метров от дома ноль парков, скверов и садов. Это факт, а не придирка: район бывшей промзоны застраивается заново, и общественная зелень здесь ещё не появилась.

Шелепихинская набережная рядом, и в тёплое время она работает как прогулочный маршрут. Но набережная и парк — разные вещи: тени, площадок и травы там нет.

Поэтому двухуровневый двор с амфитеатром, лаунжем и детским комплексом здесь не украшение, а необходимость: это единственное благоустроенное место в шаговой доступности.

Школы и садики

Школ три в пятистах метрах, ближайшая — №2048 в 143 метрах, буквально через дорогу. Дальше школа №1253 в 446 метрах и Академическая гимназия в 706.

С садиками сложнее: в пятистах метрах один, «Старт» в 517 метрах, и дошкольное отделение Романовской школы «Ласточка» в 535. То есть выбор невелик и дорога занимает минут семь.

Зато детских точек — площадок, кружков, студий — в округе двадцать четыре: квартал строился под семьи, и это видно.

Место дома в районе по цене

Цена входа — от 29,9 миллиона рублей. По нашему замеру дороже только двух домов Пресни из тридцати, при медиане района в 79 миллионов.

То есть это один из самых доступных адресов района. Причина понятна: до центра далеко, зелени нет, район ещё формируется. Взамен покупатель получает архитектуру уровня, который на этих деньгах обычно не встречается, и близость к Сити.

Соседи: «Шелепиха» в 656 метрах (от 19,1 миллиона), iCITY в 1064 (от 234,5), Headliner в 1170 (от 16), Neva Towers в 1433 (от 40).

Что проверить на просмотре

• Посмотреть, куда выходят окна конкретной квартиры: вид на воду есть не у всех корпусов, а часть окон смотрит на соседние здания и пути.
• Измерить высоту потолка в самом лоте: разброс от 2,86 до 3,35 метра, и это заметная разница.
• Спросить долю арендных квартир в подъезде: при 1950 лотах и площадях от 17 метров она бывает высокой.
• Уточнить, работают ли коворкинг и лаунж во дворе и входит ли доступ в плату за содержание.
• Проверить, как устроен въезд в паркинг и сколько мест приходится на корпус.

Кому этот адрес не подойдёт

Тем, кто гуляет в парке каждый день: зелени рядом нет ни одной точки.

Тем, кто ходит по ресторанам пешком: заведений здесь пять, а не пятьдесят.

Тем, кому важен состав соседей: много мелких лотов означает высокую сменяемость жильцов.

И тем, кто хочет метро под домом: до «Шелепихи» семь минут ходьбы, а других станций рядом нет.

Почему здесь дёшево и что это значит

Цена входа в 29,9 миллиона рублей при медиане района в 79 выглядит странно, пока не посмотришь на карту. Причин три, и все они видны в цифрах.

Первая — расположение. Причальный проезд это бывшая промышленная территория на краю Пресны, у самой границы с Хорошёво-Мнёвниками. До центра отсюда не дойти пешком, а карточки конкурентов сами путаются, к какому району относить адрес.

Вторая — отсутствие среды. Ноль зелени в девятистах метрах, пять заведений, ноль культурных мест в пятистах метрах. Всё то, за что платят в центре, здесь пока не построено.

Третья — состав дома. 1950 лотов с площадями от 17 метров: это массовый продукт, а не клубный формат.

Взамен покупатель получает то, за что обычно платят отдельно: работу бюро «Остоженка», клинкерный фасад вместо штукатурки, продуманный двухуровневый двор и семь минут до МЦК. Соотношение архитектуры и цены здесь одно из лучших в районе, и это не рекламная фраза, а следствие того, что земля тут стоила дёшево.

Как этот адрес будет меняться

Бывшая промзона у Шелепихи застраивается целиком, и процесс идёт прямо сейчас. Рядом стоят «Шелепиха» с ценой от 19,1 миллиона, iCITY от 234,5, Headliner от 16 — то есть новые дома появляются и в дешёвом, и в дорогом сегменте одновременно.

Из этого следуют две вещи. Через несколько лет здесь будет городская среда: первые этажи с кафе и магазинами, благоустроенные набережные, возможно и общественная зелень, которой сейчас нет ни одной точки.

Но ближайшие годы это стройка по соседству: техника, ограждения, пыль и меняющийся вид из окон. Покупая здесь, стоит понимать, что квартал в процессе, а не в готовом виде.

Для инвестиционной покупки такая динамика скорее плюс: район, который достраивается, дорожает быстрее сложившегося. Для жизни с маленькими детьми сегодня — минус, и его надо взвесить честно.

Двор как главный аргумент

Когда вокруг дома нет ни одного сквера, двор перестаёт быть местом для парковки и становится единственным общественным пространством квартала.

Здесь это учли. Двор двухуровневый: перепад высот превращён в амфитеатр, а не спрятан за подпорной стенкой. Внутри лаунж, коворкинг и детский игровой комплекс, между корпусами есть проходы и озеленение.

Смысл такого решения простой. Двадцать четыре детские точки в округе и школа в 143 метрах говорят, что квартал заселяют семьи. Им нужно место, куда выйти с ребёнком после школы, и пока такого места, кроме двора, поблизости нет.

Ещё один аргумент в пользу двора: он закрыт корпусами со всех сторон, а значит защищён от ветра с реки и от сквозного прохода. В квартале, стоящем на открытой бывшей промзоне, это ощущается физически.

Кому подходит

Тем, кто ищет архитектуру, а не просто метры: почерк «Остоженки» здесь читается. Тем, кому важна близость воды и МЦК. И тем, кто берёт компактный лот у Сити с расчётом на аренду.