На карте Пресни начала прошлого века производственных кварталов больше, чем жилых. Река давала воду, железная дорога — подвоз, рабочие жили тут же, в слободах. К двухтысячным заводы встали, а участки остались: большие, у воды, в трёх километрах от Кремля. Лучше земли в Москве не бывает.
Дальше район застраивали двадцать лет, и почти вся его новая жизнь выросла на этих участках. Отсюда, кстати, и разброс цен: на месте одной промзоны стоит дом от 14,1 млн, на месте соседней — от 80 млн.
Трёхгорная мануфактура
Ситценабивная фабрика Прохоровых — самое известное имя района. Производство ушло, краснокирпичные корпуса остались: сейчас это деловой и творческий квартал с офисами, студиями, магазинами, барами и кофейнями. Публика тут моложе, чем на Патриарших, и счёт в кафе заметно ниже.
Трёхгорка задала моду: старые корпуса не сносить, а пускать внутрь новую жизнь. По этому образцу потом переделали половину промышленной Москвы, от Даниловской мануфактуры до Хлебозавода на Дмитровской. Для жителя соседних домов это значит простую вещь: рядом есть куда пойти вечером, и это не торговый центр.
Пивоварня у реки
Второе громкое имя промышленной Пресни — пивоваренный завод у Москвы-реки. Он работал с XIX века, корпуса строили Август Вебер и Роман Клейн, автор ЦУМа и Пушкинского музея. Производство остановили в 2006 году, кирпичные корпуса взяты под охрану, а участок у воды до сих пор остаётся самой обсуждаемой площадкой района.
Для покупателя тут важно другое. Соседство со стройкой на охраняемом участке — это годы согласований и техники под окнами. Прежде чем брать квартиру с видом на такую площадку, спросите у продавца, что там будет и когда: вид, ради которого вы платите, может лет на пять превратиться в забор.
Хлебозавод и типография
На месте хлебозавода № 16 на Звенигородском шоссе построили ELEVEN — две башни на общем основании по проекту бюро Meganom Юрия Григоряна. Для петербургского холдинга РСТИ это был первый московский проект; квартиры здесь начинаются с 478,9 млн.
В Трёхпрудном переулке стоит скоропечатня Александра Левенсона — одна из первых московских построек в стиле модерн, автор Фёдор Шехтель. Имя типографии унаследовал соседний новый клубный дом: случай, когда застройщик взял у места не участок, а имя.
Полоса у Звенигородского шоссе
Между улицей 1905 года и Шелепихой — сплошные бывшие производства, и здесь сейчас самые большие стройки района.
Рядом Lucky, City Park на Мантулинской, Счастье на Пресне — все на месте заводских кварталов.
Дворы здесь просторнее, чем в переулках, потому что участок был большой: помещаются и школа, и сад, и нормальные проезды. Это главное, что промзона даёт жителю.
Ищете квартиру на Пресне?
Подберём под бюджет и комнатность. Пришлём планировки и цены на сегодня.
Подобрать квартируДом Наркомфина стоит отдельно
Не завод, но из той же эпохи и той же логики. Дом-коммуна архитектора Моисея Гинзбурга 1930 года, один из главных памятников мирового модернизма, простоял полуразрушенным десятилетия и был отреставрирован к 2020 году. Сейчас там живут.
Покупка квартиры в таком доме — отдельный жанр. Планировки в две высоты, узкие коридоры, кухня-ниша: всё это придумано под быт девяностолетней давности. Люди берут его не ради удобства, а ради того, чтобы жить внутри вещи, которую изучают в учебниках.
Три способа обойтись со старым кирпичом
По тому, что застройщик сделал с наследством участка, видно, как он относится к делу вообще.
Оставить и приспособить. Корпуса реставрируют и пускают внутрь новую жизнь: офисы, кафе, студии. Так сделано на Трёхгорке и на хлебозаводе на Звенигородском. Дорого, долго, зато вокруг дома сразу появляется среда, которую иначе выращивают десять лет.
Оставить фасад. От здания сохраняют стену, за ней строят новое. Формально требование выполнено, по сути от дома остаётся декорация. Смотреть надо не на картинку, а на то, что за этой стеной.
Снести всё. Если охраняемых построек на участке нет, площадку расчищают и ставят дом с нуля. Быстрее и дешевле, и в этом нет ничего плохого, — но и продавать вам «историю места» тогда не нужно.
Вопрос застройщику простой: что на участке под охраной и что вы с этим делаете. Ответ занимает минуту, а говорит о проекте больше, чем весь буклет.
Что заводское прошлое даёт покупателю
Большой участок — просторный двор. Там, где было производство, помещается квартал: школа, сад, проезды, зелень. В переулках старого центра ничего этого нет физически.
Сохранённые корпуса — готовая среда. Отреставрированная фабрика вокруг дома работает лучше любого благоустройства: в ней сразу заводятся кофейни, студии и люди.
Понятная история земли. По документам видно, что было на участке и что с ним делали. Это проверяемо, в отличие от обещаний.
О чём спросить до сделки
Что осталось от производства в земле. На бывших заводах спрашивайте про рекультивацию грунтов и старые коммуникации. Работы бывают дорогими и всплывают уже посреди стройки, сдвигая сроки.
Что рядом ещё работает. Не все производства закрылись. Проверьте, что стоит за забором соседнего участка сегодня, а не что нарисовано на схеме района.
Сколько очередей и когда последняя. Большой участок застраивают частями. Первая очередь въезжает и живёт несколько лет рядом со стройкой второй.
Коротко
Пресня — бывший фабричный район, который научился продавать свою историю. Сильные проекты работают со старым кирпичом и оставляют его людям, слабые просто ставят башни на расчищенной площадке. Разницу видно на первой же прогулке, до всякого разговора о цене.