Старая Пресня: Патриаршие, Палаши, Спиридоновка и Тишинка, переулок за переулком

Старая Пресня начинается у Никитских ворот. Отсюда Малая Бронная уходит к Патриаршим, Спиридоновка петляет мимо особняков, а за Садовым кольцом переулки выводят к Тишинской площади и зоопарку. Это тот же Пресненский район, что и Сити с набережной, только собранный из других веков.

Новые дома здесь редки и почти всегда малы. Дом на 23 квартиры у прудов, дом на девять апартаментов в Спиридоньевском переулке, 26 квартир в Трёхпрудном. Самый крупный проект в этой статье, «Тишинский бульвар» от Sminex, даёт 338 квартир в 14 корпусах. Ниже старая Пресня разобрана так, как её стоит смотреть покупателю: что было на месте, чем различаются кварталы, какие дома уже живут и что строится, сколько стоят квартиры, чего не видно на показе и кому эти переулки подойдут.

Козье болото, слободы и три пруда

До XVII века на месте Патриарших лежало Козье болото. Вокруг пасли коз, их шерсть шла к царскому двору, и от болота остались имена Большого и Малого Козихинских переулков. В начале XVII века землю получил патриарх Гермоген, и здесь выросла Патриаршая слобода.

В 1683 году патриарх Иоаким велел осушить болото и вырыть три рыбных пруда. В них разводили рыбу к патриаршему столу. От прудов осталось имя Трёхпрудного переулка, который раньше звался «Три прудка». После пожара 1812 года пруды засыпали, сохранили один, Патриарший, вычистили его и разбили вокруг сквер. В 1897 году, после весеннего паводка, Городская дума спорила, не дорого ли чистить пруд посреди густых кварталов. Пруд оставили и наполнили чистой водой.

Соседние улицы выросли из слобод. Бронная слобода появилась в начале XVI века, в ней жили оружейники и ковали «броню»: панцири и кольчуги. Имя Большого Палашёвского переулка идёт от церкви Рождества Христова «в Старых Палачах», известной с 1573 года. Со временем москвичи переделали «палачей» в «палаши», по названию прямых сабель. Церковь снесли в 1936 году, на её месте построили школу по проекту архитектора А. К. Бурова.

Спиридоновка в пожар 1812 года сгорела целиком: почти все дома на ней были деревянными. Мелкие чиновники не смогли отстроиться и продали участки, и после пожара рядом с лавками, трактирами и одним из первых в Москве фотоателье встали дворянские усадьбы и дома богатых купцов. За нынешним Садовым кольцом в 1729 году село Воскресенское подарили грузинскому царю Вахтангу VI. Так появилась Грузинская слобода, а от неё Большая и Малая Грузинские улицы.

К середине XVIII века Козиху облюбовали студенты. Комнаты здесь сдавали дёшево, и жильцы звали округу Латинским кварталом. К концу XIX века журналист П. Иванов описывал те же переулки иначе: «Узкие, преузкие улицы… Безобразные дворы». Перемена пришла в начале XX века, когда территорию вокруг прудов начали активно застраивать.

Сегодня парк у Патриарших занимает 2,2 гектара, зелени в нём больше, чем дорожек. Пруд глубиной до 2,5 метра. С 2017 года у воды стоит читальня под открытым небом, а в культурном центре «Дом на Патриарших» снова играют в шахматы. В соседнем Ермолаевском переулке в 1945 году мастерская Жолтовского построила «Дом со львами» для высших военачальников, один из самых узнаваемых домов квартала.

Подробная история района, от Трёх гор до восстания 1905 года, собрана в статье об истории Пресни.

Пять кварталов от Никитских ворот до Тишинки

Граница района идёт по переулкам и некоторые из них делит пополам. Трёхпрудный и Большой Палашёвский числятся сразу в Пресненском и Тверском районах, Большая Грузинская тоже. Покупателю удобнее другое деление, по кварталам. Их пять, и у каждого свой характер.

• Патриаршие и Бронные. Пруд, сквер, Малая Бронная с кафе и театром. Самая людная часть: после перестройки 2015 года пешеходов на Малой Бронной стало втрое больше.
• Козиха. Большой и Малый Козихинские переулки между Малой Бронной и Трёхпрудным. С 2016 года часть Большого Козихинского у Садового кольца стала аллеей архитектора Шехтеля.
• Палаши и Трёхпрудный. Переулки ближе к Тверской. Здесь скоропечатня Левенсона работы Шехтеля, «Дом со скворечником» Нирнзее 1911 года и дом в Большом Палашёвском, где с 1973 по 1984 год жила Фаина Раневская.
• Спиридоновка и Малая Никитская. Улица особняков модерна. Многие из них заняты посольствами, музеями и институтами, поэтому вечером здесь тише, чем у прудов.
• Тишинка и Грузины. За Садовым кольцом, вокруг Тишинской площади и зоопарка. Здесь строят больше всего: пять домов этой статьи стоят в Тишинских переулках, на Малой Грузинской и в Электрическом переулке.

Патриаршие и Бронные: дома, которые уже сданы

У прудов новые дома считают квартирами. Корпусов здесь не бывает. Оба дома этого квартала, которые продаются сейчас, построила R4S, и оба уже сданы.

Малая Бронная тянется от Тверского бульвара до Садовой-Кудринской. На углу с Тверским бульваром стояла «Романовка». В её дешёвых меблированных комнатах селились ученики консерватории и Училища живописи, ваяния и зодчества. В Романовской зале до переезда в Камергерский переулок репетировал Художественный театр, а в номерах Романовки впервые прочёл свои стихи Маяковский. Сегодня залу занимает Театр на Малой Бронной.

Малая Бронная, 15. Неоклассический дом на 23 квартиры и пентхаус, R4S ввела его в эксплуатацию в 2019 году. Фасад из натурального камня с ионической колоннадой, статуями и барельефами, внутри лекальная лестница у витража в 28 метров. Пентхаус занимает 721 м², потолки в квартирах до 3,6 метра. На 3 октября 2026 года R4S продаёт здесь квартиру 194 м² с отделкой, цену на сайте не пишет.

The Patricks. Спиридоньевский переулок, 17. Доходный дом 1906 года с неоготической аркой. О вводе в эксплуатацию R4S сообщила 3 февраля 2023 года. Дом граничит со сквером Булгакова, тем самым, что получил имя в 2015 году. Внутри девять апартаментов от 53,7 до 108 м² и пентхаус 269 м². Сейчас R4S продаёт здесь двухкомнатные апартаменты с террасами общей площадью 169,2 м². Это апартаменты, и в документах они так и называются.

Pentagram. Большой Козихинский, 31, «Палладио Групп». Разрешение на строительство № 77-01-022473-2025 выдано 10 декабря 2025 года. На сайте проекта вилла 1 200 м² с бассейном, цены нет. Дом в самом начале пути, и покупатель пока видит только визуализации.

У самих прудов живут памятники. Крылов с двенадцатью персонажами басен стоит здесь с 1974 года. Памятника Булгакову нет: в 1999 году провели конкурс, из 28 вариантов выбрали ансамбль Рукавишникова с 12-метровым примусом-фонтаном, но жители и деятели культуры протестовали, и от идеи отказались. История показательна для всего квартала. Здесь умеют спорить с городом, и это защищает вид из окна сильнее любого договора. Подробно о клубных домах у прудов написано в статье о клубных домах Пресни.

Палаши и Трёхпрудный: Шехтель за строительным забором

Здесь сейчас строят два дома, и оба стоят дороже всех на старой Пресне.

Палашёвский 11. Sminex, Большой Палашёвский переулок, вл. 11. 52 квартиры и семь пентхаусов от 71 до 366 м², потолки от 3,6 до 7,4 метра. У дома три фасада, во дворе сад с прудом и галереей, есть клабхаус. Коммерческих помещений в доме нет, значит, у подъезда не будет очереди в кафе.

Левенсон. Vesper, Трёхпрудный переулок. Здание «Товарищества скоропечатни А. А. Левенсона» Шехтель построил в 1900 году, сегодня это объект культурного наследия федерального значения. Vesper обещает в проекте 26 квартир от 131 до 495,9 м² и ключи в 2027 году. На сайте застройщика написано «цена по запросу». В шахматке застройщика на 2 октября 17 лотов, самый доступный стоит 500,59 млн ₽.

Трёхпрудный интересен и без новостроек. В нём родилась Марина Цветаева. В доме 5/15 стоит «Дом со скворечником» Нирнзее 1911 года, в доме 11/13 доходные дома того же архитектора 1913 года. Большой Палашёвский с 1929 по 1993 год назывался Южинским, по псевдониму актёра Александра Южина, который жил в доме 5/1. Покупатель здесь платит за адрес, где каждый второй фасад имеет свою историю.

Спиридоновка и Никитская: улица особняков

Спиридоновку перестроили в 2015 году по программе «Моя улица». Вдоль всей улицы запретили парковку, тротуары стали почти вдвое шире, фонари поставили «под старину», фасады части домов отреставрировали. Получилась самая парадная улица старой Пресни.

Сюда приходят смотреть модерн. Особняк Рябушинского Шехтель построил в 1900-1903 годах, теперь в нём музей-квартира Горького. Особняк Зинаиды Морозовой того же Шехтеля, 1893-1898 годы, росписи Врубеля, сегодня это дом приёмов МИД. Дом Гавриила Тарасова построил Жолтовский в 1909-1912 годах, в нём Институт Африки. В доме 36 стр. 1 сине-зелёный фриз с летящими чайками дал зданию народное имя «Дом с чайками».

Улица и до пожара была густой. По переписи 1774 года на Спиридоновке стояло 44 здания. Церковь Спиридона, от которой улица получила имя, снесли в 1930 году. На её месте в 1932-1936 годах архитектор Илья Голосов построил жилой дом «Теплобетон», и сегодня он стоит среди особняков как напоминание о советской Москве.

Особняк Беляева занимает посольство Южной Кореи, особняк Гесте посольство Алжира, доходный дом Бойцова посольство Греции. Для жителя это значит охрану у ворот и тихие вечера: здесь нет витрин и баров, которые держат улицу до ночи. Новых жилых домов на самой Спиридоновке в витрине сейчас нет. Ближайший новый дом стоит за бульваром.

Тишинка: здесь строят больше всего

За Садовым кольцом начинается другая старая Пресня. Название Тишинской площади известно с XVIII века, его связывают с местностью Тишина. У Даля это слово значит и отсутствие шума, и «мир, покой». На месте знаменитого Тишинского рынка стоит торговый центр «Тишинка», над площадью поднимается «Дружба навеки», первая скульптура Церетели в Москве. До зоопарка отсюда несколько кварталов по Большой Грузинской.

Тишинский бульвар. Sminex, Электрический переулок, вл. 1. 14 корпусов и 338 квартир, завершение в 2027 году. В квартал встраивают два фасада дома товарищества фабрики Фирсова 1890-х годов. На 3 октября у Sminex 220 предложений от 68,43 до 655,96 млн ₽. Самая доступная однокомнатная квартира в шахматке застройщика занимает 45,6 м², самый маленький лот 44,9 м².

Дом на Тишинке. Донстрой, Средний Тишинский переулок. 18 этажей и 142 квартиры от 92,5 до 228,9 м², ввод 30 сентября 2021 года. В доме бассейн 25 метров и детский сад на 80 мест, на каждую квартиру по два машино-места. До Патриарших, по словам застройщика, 15 минут.

Sinatra. Glincom, Большой Тишинский переулок, 38. Семь этажей, 70 апартаментов и двенадцать двухуровневых пентхаусов, потолки до 6 метров, проект бюро Евгения Глекеля. Ключи выдали в I квартале 2021 года.

Fantastic House. Угол Малой Грузинской и Большого Тишинского. Доходный дом 1911 года архитектора Угличинина с угловым фасадом в стиле модерн и львиными масками, к нему пристроили два новых крыла. Участок 0,22 га, 7 000 м², паркинг на 45 мест. Архитектурное бюро «Цимайло, Ляшенко и Партнёры» относит проект к реализованным.

Edison House. Электрический переулок, 10, стр. 1, ЗАО ИК «Приоритет». По единому реестру застройщиков дом сдан. Автор Алексей Бавыкин, архитектурный журнал archi.ru описывает здание как гостиницу с апартаментами. В том же переулке в июне 2014 года снесли особняк архитектора С. В. Соколова, хотя градозащитники перекрывали проезд технике.

Тишинка подойдёт тем, кому нужна новая квартира со своим двором и паркингом, но в шаге от старого центра. Как отсюда добираться до метро, разобрано в статье о дороге до метро.

Сколько стоит квартира

Цену у застройщика удалось взять по трём строящимся домам. По двум она открыта на сайте Sminex, по третьему взята из шахматки Vesper. Остальные дома старой Пресни либо сданы и продают последние лоты, либо застройщик пишет «цена по запросу».

Верх рядов расходится ещё сильнее. В «Тишинском бульваре» самый дорогой лот стоит 655,96 млн ₽, в «Палашёвском 11» 2,67 млрд, у «Левенсона» по шахматке 1,86 млрд. Разница идёт от трёх вещей: квартала, площади и формата. У Тишинки много небольших квартир, у Палашей и в Трёхпрудном почти одни большие.

Цены по всем домам района, с метром и рядами, собраны в статье о ценах на Пресне.

Чего не видно на показе

Машина. Вдоль Спиридоновки парковку запретили в 2015 году, в парке у прудов её убрали тогда же. Малая Бронная стала односторонней, а с мая 2018 года на ней действует ограничение 20 км/ч. Гостю на машине встать у подъезда будет трудно. Своё место считайте сразу: в «Доме на Тишинке» по два места на квартиру, в Fantastic House 45 мест на весь дом.

Толпа у прудов. После перестройки 2015 года пешеходный поток на Малой Бронной вырос втрое. Кафе и прогулки рядом, но и шум под окнами по вечерам пятницы. Приходите смотреть квартиру дважды: днём в будни и вечером в выходной.

Апартаменты вместо квартир. The Patricks, Sinatra и Edison House продают апартаменты. Это другой статус помещения. До задатка спросите юриста, что он значит для прописки, налога и коммунальных платежей.

Соседний участок. Стройка в старом центре идёт со спорами. В 2011-2012 годах жители и градозащитники спорили со сносом доходного дома XIX века в Большом Козихинском, где в 1841 году жил композитор Варламов. В Электрическом переулке в 2014 году снесли особняк Соколова. Ветхий дом рядом с вашим может через пару лет стать стройкой, и спросить о нём стоит заранее.

Цена «по запросу». У «Левенсона», Pentagram и домов R4S цены на сайтах нет. Без цены сравнивать нечего. Просите письменное предложение с площадью, этажом и отделкой и сравнивайте метр с соседями.

Больше о том, что мешает жить на Пресне, написано в статье о минусах района.

Что поменяется вокруг до 2027 года

Старая Пресня меняется медленно, но три стройки заметно сдвинут ближайшие годы.

• Электрический переулок. До 2027 года Sminex достраивает 14 корпусов «Тишинского бульвара». Это 338 новых квартир в двух шагах от Тишинской площади и стройка по соседству с Edison House.
• Трёхпрудный переулок. Vesper обещает ключи «Левенсона» в 2027 году. До этого времени забор и техника в узком переулке у Палашей.
• Большой Козихинский. «Палладио Групп» получила разрешение на Pentagram в декабре 2025 года, стройка только начинается.

Всё остальное старой Пресне уже не грозит большими переменами. Пруды и сквер с 2003 года стали объектом культурного наследия, Спиридоновку и Малую Бронную перестроили в 2015-м, а скоропечатня Левенсона охраняется как памятник федерального значения.

Кому подойдёт и кому нет

Подойдёт: - тем, кто хочет жить пешком: Театр на Малой Бронной, консерватория, пруды и Тверской бульвар рядом; - тем, кто ценит старый дом и историю за окном больше, чем вид на реку; - семье с ребёнком, которой нужен сад прямо в доме: в «Доме на Тишинке» свой детский сад на 80 мест. Подробно о садах и школах в статье о жизни с ребёнком на Пресне; - тем, кому нужна новая квартира с двором и паркингом у старого центра: это Тишинка.

Не подойдёт: - тем, кто каждый день ездит на машине и принимает гостей на машинах; - тем, кто ищет тишину вечером у самой воды; - тем, кто ищет небольшую квартиру до 40 м² в новом доме: в домах этой статьи самый маленький лот занимает 44,9 м²; - тем, кто хочет видовую квартиру над рекой и Сити. Это западная Пресня, о ней статья об элитном жилье Пресни.

Ошибки покупателя

1. Сравнивать дома по «цене от». Квартиры в «Тишинском бульваре» от 68,43 млн, но это однокомнатная 45,6 м². В том же квартале лоты с камином стоят в среднем 2,0 млн за метр против 1,62 млн у остальных, лоты с террасой 2,015 млн против 1,649 млн. 2. Путать апартаменты с квартирами. В The Patricks, Sinatra и Edison House продают апартаменты. Статус проверяют по документам, не по рекламе. 3. Не проверить район по адресу. Трёхпрудный, Большой Палашёвский и Большая Грузинская делятся между Пресненским и Тверским районами. Если важны школа и поликлиника по месту жительства, проверьте точный адрес в каталоге города. 4. Забыть про машино-место. У прудов парковки вдоль тротуаров нет с 2015 года. Место в паркинге закладывайте в бюджет сразу. 5. Смотреть квартиру только днём в будни. У Патриарших вечер пятницы и утро понедельника две разные улицы. 6. Не спросить про соседний участок. В старом центре сносили особняки и доходные дома даже после протестов. Узнайте, что стоит рядом и есть ли у участка разрешение на стройку.

Коротко о частом

Где в старой Пресне самая доступная квартира в новом доме? В «Тишинском бульваре» от Sminex: на 3 октября 2026 года от 68,43 млн ₽ за однокомнатную 45,6 м².

Какие дома у Патриарших уже сданы? Малая Бронная, 15 и The Patricks в Спиридоньевском переулке, оба от R4S.

Что строится сейчас? «Тишинский бульвар» с завершением в 2027 году, «Левенсон» с ключами в 2027 году и Pentagram, разрешение на который выдано в декабре 2025 года.

Патриаршие пруды относятся к Пресненскому району? Да. Часть соседних переулков делится с Тверским районом.

Чем Тишинка отличается от Патриарших? У Патриарших почти нет новых домов, а те, что есть, малы: 23 квартиры, девять апартаментов. У Тишинки строят кварталами, с дворами, паркингом и квартирами от 44,9 м².

Где в старой Пресне самые большие квартиры? В «Левенсоне» квартиры от 131 до 495,9 м², в «Палашёвском 11» пентхаусы до 366 м², в «Малой Бронной, 15» пентхаус 721 м².

Есть ли в старой Пресне дома со своим детским садом? В «Доме на Тишинке» Донстроя детский сад на 80 мест.

При цитировании активная ссылка на эту страницу обязательна: presnya.top/journal/staraya-presnya