ЖК Тишинский бульвар: квартал Sminex в Электрическом переулке, 1

Тишинка лежит на Пресне, рядом с Белорусским вокзалом. Здесь старые переулки, треугольная Тишинская площадь и улицы с грузинскими именами. До Кремля от квартала 4 км.

Тишинский бульвар занимает целый кусок старого города между Малой Грузинской улицей и Пресненским Валом, Средним Тишинским и Электрическим переулками. Главный архитектор квартала Сергей Чобан, проект делало бюро «СПИЧ». Строит Sminex, застройщик по документам АО «СЗ Смайнэкс Тишинский Бульвар».

Что было на месте: бани, авиаприборы и радары

Электрический переулок короткий, всего 270 метров. Он идёт от Среднего Тишинского переулка до улицы Грузинский Вал. В XIX веке переулок звали Соколовским, по фамилии домовладелицы. С 1922 по 1925 год он был Фирсановским, а нынешнее имя получил в 1925 году по электросиловой установке завода «Тизприбор». Завод стоял как раз там, где теперь строится квартал.

Само имя Тишинка известно с XVIII века. Его связывают с местностью Тишина. Слово значило и отсутствие шума, и мир, покой. Тишинские переулки, вероятнее всего, названы по местности или селению Тишино.

Соседние улицы носят грузинские имена. В 1729 году земли на Пресне пожаловали грузинскому царю в изгнании Вахтангу VI, и рядом выросла Грузинская слобода. В 1779 году в ней стояло 73 грузинских двора и 24 русских и армянских. К 1826 году все дворы, кроме одного, перешли к русским чиновникам и мещанам. Имена остались: Большая и Малая Грузинские улицы, Грузинский Вал.

Участок квартала начинался с бань. В 1901 году купец Сергей Прусаков построил здесь общественные бани по проекту архитектора Густава Гельриха. После революции здание переоборудовали под завод «Авиаприбор», основанный в 1917 году. До 1933 года он был единственным производителем авиаприборов: тахометров и высотомеров.

С 1933 года завод назывался «Тизприбор» и выпускал тепловые и авиационные приборы, а ещё часы и патефоны. В 1939 году он стал заводом № 230, в 1942 году заводом № 339 и начал делать радиолокационное оборудование. В 1971 году предприятие превратилось в НИИ радиостроения, в 1996 году получило имя «Фазотрон-НИИР». Здесь создавали бортовые радары для истребителей МиГ-29, МиГ-31 и Су-27. До 2015 года предприятие было засекречено.

В октябре 2016 года реконструкцию заводской территории под жильё утвердили. В мае 2020 года доли предприятия продали на аукционе. Снос корпусов «Фазотрона» начался в начале 2023 года. В феврале 2023 года Москомархитектура утвердила концепцию квартала: 14 корпусов высотой от 3 до 25 этажей, 126 тысяч квадратных метров недвижимости.

Старые соседи остались. В доме 5 по Электрическому переулку в 1883 году открылся дом для вдов и сирот Варвары Фирсановой, проект архитектора М. Арсеньева. До 2007 года переулок был в охранной зоне, потом его из списка охранных зон исключили. Подробнее о том, как менялась вся Пресня, в статье об истории Пресни.

Чем различаются части Тишинки и три двора квартала

Тишинку удобно делить на три части: площадь, грузинские улицы и сами переулки. От того, в какую сторону смотрят окна и куда вы ходите пешком, зависит, какая Тишинка достанется именно вам.

Тишинская площадь. Площадь треугольная, её стороны образуют Большая Грузинская улица, улица Красина и Средний Тишинский переулок. Много лет здесь работал старинный рынок «Тишинка», теперь на его месте крупный торговый центр с тем же именем. В центре площади стоит монумент «Дружба навеки», поставленный к двухсотлетию присоединения Грузии к России (1783 и 1983 годы). Это первая скульптура Зураба Церетели в Москве. На площади стоят жилые кооперативы «Военный строитель» 1928 и 1931 годов с мемориальными досками жертвам репрессий.

Малая Грузинская улица. Самая заметная улица рядом с кварталом. В доме 27 стоит собор Непорочного Зачатия, освящённый в 1911 году, проект Фомы Богдановича-Дворжецкого. Это самый большой католический собор в России, от квартала до него 450 метров. В доме 28 с 1975 года жил Владимир Высоцкий, на стене висит мемориальная доска. В доме 15 работает музей имени Тимирязева.

Средний Тишинский переулок. Переулок длиной 550 метров проходит между Большой и Малой Грузинскими улицами. В доме 3 жила актриса Татьяна Окуневская. В доме 5 на этом переулке работает дом продаж Тишинского бульвара, здесь же, в доме 5-7, стоит сданный Дом на Тишинке.

Три двора внутри квартала. Сам Тишинский бульвар тоже делится на части. В каждом из трёх дворов стоят от трёх до шести домов. Прогулочный бульвар длиной 300 метров проходит через весь квартал и соединяет дворы.

Рябиновый двор. Двор окружают видовые дома, во дворе посажены большие взрослые рябины. Надземные этажи в Рябиновом дворе начали строить в январе 2026 года.

Кленовый двор. Тихий двор. Настроение задают клёны: летом они зелёные, осенью бордовые. В Кленовом дворе есть водоём с каскадом.

Ивовый двор. Серебристые ивы растут вокруг пруда с парящей террасой для йоги. Дома в Ивовом дворе высотой от 7 до 14 этажей.

Единого стиля у домов нет, и так задумано. На фасадах светлый и тёмный гранит, известняк, глазурованный и матовый клинкерный кирпич, алюминиевые панели разных оттенков, цветное и градиентное стекло. Часть домов облицована глазурованным бирюзовым кирпичом. Лобби сквозные: через них из двора-парка выходят прямо в город. Потолки в лобби от 5 до 6,6 метра.

Прогулка: от Электрического переулка к Большому Тишинскому

Прогулку удобно начать у Тишинского бульвара и пройти по соседним переулкам. Рядом стоят несколько уже сданных домов витрины, и по ним видно, как Тишинка выглядит сейчас.

1

Тишинский бульвар

14 домов вокруг двора-парка 1,9 гектара и прогулочный бульвар на 300 метров. До «Белорусской» 10 минут пешком

Метро «Белорусская», пешком по карте: 13 мин

Смотреть Тишинский бульвар

Тишинский бульвар. Адрес квартала: Электрический переулок, владение 1. Дома стоят вокруг двора-парка площадью 1,9 гектара, парк занимает 70% территории. На каждую квартиру приходится 35 м² парка. Во дворе бульвар, ручей вдоль детской площадки, пруд, каскад и сухой фонтан. Есть навес из цветного стекла, в крытых галереях и зелёных комнатах стоят чаши для медитации.

Клубная часть квартала собрана в Clubhouse. Клубная гостиная Friend's Lab занимает 315 м², у неё летняя терраса. Спортивный блок FIT LAB занимает 1 008 м², жители пользуются им бесплатно. В Clubhouse есть фитнес, 25-метровый бассейн и спа. В квартале будет комьюнити-менеджер, клубы по интересам и мастер-классы, расписание живёт в мобильном приложении.

В лобби работает консьерж и лобби-бар с кофе, чаем, водой и закусками. Лифты спускаются прямо на подземный паркинг, там же стоят келлеры для сезонных вещей. Магазины, кафе и городские сервисы стоят на первых этажах. Офисы есть в трёх корпусах, в квартале есть и отдельный офисный особняк.

2

Edison House

Сданный дом на том же Электрическом переулке, 10с1. Построила ИК «Приоритет», сдан в 2019 году

Метро «Белорусская», пешком по карте: 11 мин

Смотреть Edison House

Edison House. Первая остановка в двух шагах, на том же Электрическом переулке, в доме 10с1. Дом построила инвестиционная компания «Приоритет», его сдали в 2019 году. Здесь уже живут, и по нему видно, как выглядит готовый дом в этом переулке. Тем, кому не хочется ждать стройку до 2027 и 2028 годов, стоит смотреть готовые дома рядом, и Edison House первый из них.

3

Дом на Тишинке

Средний Тишинский переулок, 5-7, рядом с домом продаж Тишинского бульвара. Строил Донстрой, сдан в 2021 году

Метро «Белорусская», пешком по карте: 14 мин

Смотреть Дом на Тишинке

Дом на Тишинке. Дальше по Электрическому переулку до Среднего Тишинского. Здесь, в доме 5-7, стоит Дом на Тишинке, его строил Донстрой, дом сдан в 2021 году. В доме 5 на этом же переулке работает дом продаж Тишинского бульвара, так что на показ квартиры можно прийти и заодно пройти этот маршрут.

4

Sinatra

Большой Тишинский переулок, 38. Строил Glincom, сдан в 2021 году

Метро «Улица 1905 года», пешком по карте: 13 мин

Смотреть Sinatra

Sinatra. Последняя остановка на Большом Тишинском переулке, в доме 38. Дом построил Glincom, его сдали в 2021 году. От Sinatra удобно выйти к Тишинской площади и монументу «Дружба навеки», а дальше к Малой Грузинской и собору Непорочного Зачатия. Все дома у метро «Белорусская» собраны в статье о домах у Белорусской.

Сколько стоит квартира в Тишинском бульваре

Сейчас в продаже, например, квартира с одной спальней 61,3 м² на втором этаже за 93 млн рублей. Метр в ней стоит 1,52 млн рублей. Подборку квартир с ценами под ваш бюджет редакция соберёт по заявке.

Квартиры в Тишинском бульваре продают без отделки. Форматов несколько: обычные квартиры, двухэтажные со вторым светом, квартиры high level на предпоследних этажах и 36 пентхаусов.

Квартиры со спальней и семейные

Что продают. Обычные квартиры с потолками от 3,4 до 7,05 метра. Квартира с одной спальней 61,3 м² на втором этаже стоит 93 млн рублей. В квартирах с высокими потолками можно поставить антресоль и получить лишние метры под кабинет или гардеробную.

Что учесть. Второй этаж ближе всего к двору и к улице. Если нужна детская, смотрите квартиры с двумя спальнями и больше, а этаж выбирайте по виду: на двор-парк или на переулок.

High level и двухэтажные квартиры

Что продают. Квартиры high level стоят на предпоследних этажах домов, потолки в них от 3,7 до 8,25 метра. Двухэтажные квартиры сделаны со вторым светом: часть гостиной открыта на высоту двух этажей.

Что учесть. В каждой квартире стоит своя система кондиционирования с блоками мини-VRV и приточно-вытяжная вентиляция с тонкой фильтрацией, проверьте, где стоят блоки в выбранной квартире.

Пентхаусы

Что продают. В квартале 36 пентхаусов площадью от 90 до 273 м². Потолки от 3,7 до 7,65 метра, часть пентхаусов двухэтажная, со вторым светом. У каждого пентхауса выход на свою террасу и дымоход под дровяной камин.

Что учесть. Дымоход ставят в каждом пентхаусе, а сам камин вы ставите по своему проекту. Закладывайте его в смету ремонта вместе с отделкой террасы.

Машино-место. Под кварталом подземный паркинг, лифты спускаются в него прямо из дома. Там же келлеры для сезонных вещей. Цену машино-места и келлера уточняйте вместе с квартирой. Как цены в Тишинском бульваре соотносятся с остальной Пресней, разобрано в статье о ценах на Пресне.

Расстояния, потолки и тишина: три графика

Три вещи решают, как живётся в квартале: что рядом пешком, какой высоты потолки и насколько тихо в квартире.

До Патриарших прудов от квартала полтора километра, до Белой площади 1,2 км. Детский сад Sun School стоит в 150 метрах, Романовская школа тоже в 150 метрах. Московская экономическая школа в 1 500 метрах, Leaders International School и государственная школа № 1241 в 1 600 метрах. Больше о школах района в статье о школах Пресни.

Самый высокий потолок в квартале у квартир high level этажом ниже пентхаусов. Если для вас важен воздух над головой и не нужна терраса, смотрите high level.

Шумоизоляцию Perfect Silence подбирали 17 месяцев и проверили 307 сочетаний материалов: 252 для стен и 55 для полов. Стены сложены из полнотелого бетонного камня, полы плавающие, стеклопакеты усилены, двери в квартиры массивные. Вентиляцию, кондиционеры, канализацию и лифты ставят на виброопоры с шумозащитными экранами и держат подальше от квартир. Шум от соседей сверху становится ниже в 2,6 раза.

Плюсы и минусы: чего не видно на показе

В доме продаж покажут макет, планировки и материалы фасадов. Остальное стоит проверить самому, пока квартал строится.

Что стоит учесть

Квартал ещё строится. Первые дома сдают в III квартале 2027 года, весь квартал в 2028 году. Фасадные работы начались в марте 2026 года. Уточните, в каком дворе и какой очереди ваша квартира: от этого зависит, сколько ждать ключей и сколько лет рядом будет идти стройка соседних домов.

Без отделки. Квартиры продают без отделки. К цене квартиры добавьте проект, ремонт и время на него. В двухэтажной квартире и в пентхаусе ремонт сложнее: лестница, второй свет, терраса, камин.

Высокие потолки. Потолок до 8,25 метра красив в гостиной, но у него есть цена в быту: больше стекла, больше объём воздуха для кондиционирования, сложнее шторы и освещение. Спросите, как устроены окна и где стоят блоки кондиционеров.

Магазины и офисы на первых этажах. На первых этажах магазины, кафе и сервисы, в трёх корпусах есть офисы. Если окна квартиры смотрят на улицу над витринами, днём под ними будут ходить люди. Окна во двор-парк тише.

Выбор двора. Дворы разные: Рябиновый с видовыми домами, тихий Кленовый, Ивовый с прудом и домами от 7 до 14 этажей. Одна и та же планировка в разных дворах даёт разный вид.

Документы. Застройщик по документам АО «СЗ Смайнэкс Тишинский Бульвар», проектная декларация открыта. Перед задатком сверьте номер квартиры, площадь и срок передачи в договоре с проектной декларацией.

За что любят

Двор-парк. 1,9 гектара зелени внутри квартала, это 70% территории. Двор в 10 раз больше среднего двора на рынке и в 2,8 раза больше второго по величине двора в элитных проектах Москвы. Чужих во дворе нет: туда ходят только жители и их гости.

Тишина в квартире. Стены, полы, окна и двери подобраны под шумоизоляцию, инженерия на виброопорах. Для центра Москвы, где под окнами всегда город, это редкость.

Всё для детей внутри. На территории квартала частный детский сад со своей площадкой. Есть игровая комната на 160 м², бассейн для обучения плаванию, площадки Kid's Lab, спортивная площадка для командных игр и ручей. О жизни с ребёнком на Пресне подробнее в статье о Пресне с ребёнком.

Место. Белорусская в 10 минутах пешком, Патриаршие пруды в полутора километрах, до Кремля 4 км. Вокруг старая Тишинка с собором, площадью и переулками.

Что поменяется вокруг Тишинского бульвара до 2028 года

Решений с датой, которые меняют жизнь на этом участке Тишинки, три, и все они про сам квартал.

Первые дома сдадут в 2027 году. Сдача первых домов в III квартале 2027 года. Бесшумные лифты будут работать с заселения первых жителей.

Весь квартал к 2028 году. Последние дома квартала сдают в 2028 году. Надземные этажи Рябинового двора начали строить в январе 2026 года, фасады в марте 2026 года. До конца стройки в квартале будут идти работы, даже если ваш дом уже сдан.

Улица оживёт. В декабре 2025 года в продажу вывели 1 518 м² стрит-ретейла на первых этажах. На первых этажах будут магазины, кафе и городские сервисы. Там, где десятилетиями стоял закрытый завод, появятся витрины.

Других решений с документом и датой, которые касаются квартала и соседних переулков, нет. Всё, что обсуждают без документа, в разбор не попало. Что ещё строится по всей Пресне, собрано в статье о стройках Пресни.

Кому подойдёт Тишинский бульвар

Если важны клубный формат и меньше соседей, сравните Тишинский бульвар с домами из статьи о клубных домах Пресни. Если важнее масштаб двора и парк, Тишинский бульвар подходит лучше: его двор в 10 раз больше среднего двора на рынке. Все дорогие дома района собраны в статье об элитном жилье Пресни.

Ошибки покупателя в Тишинском бульваре

• Сравнивать квартиры только по метрам. Одна площадь в разных дворах и на разных этажах даёт разный вид. Сравнивайте вид, двор и высоту потолков.
• Забыть про отделку. Квартиры продают без отделки. Закладывайте в бюджет проект и ремонт, в двухэтажной квартире и пентхаусе он дороже.
• Путать high level и пентхаус. Самые высокие потолки, до 8,25 метра, в квартирах high level на предпоследних этажах. Терраса и дымоход под камин есть у каждого пентхауса.
• Не спросить про очередь. Первые дома сдают в III квартале 2027 года, последние в 2028 году. Срок ключей в вашем договоре зависит от дома.
• Выбрать окна на улицу над витринами. На первых этажах магазины и кафе. Если нужна тишина, смотрите квартиры с окнами во двор-парк.
• Не пройти по переулкам. Дойдите от дома продаж на Среднем Тишинском до Электрического переулка и Тишинской площади пешком. Так видно, как живёт место, где будет ваш дом.

Коротко о частом

Где находится ЖК Тишинский бульвар?

В Электрическом переулке, владение 1, на Тишинке в Пресненском районе Москвы. Квартал стоит между Малой Грузинской улицей, Пресненским Валом, Средним Тишинским и Электрическим переулками.

Кто строит Тишинский бульвар?

Sminex. Застройщик по документам АО «СЗ Смайнэкс Тишинский Бульвар», главный архитектор квартала Сергей Чобан, проект бюро «СПИЧ».

Когда сдадут Тишинский бульвар?

Первые дома сдают в III квартале 2027 года, весь квартал в 2028 году.

Сколько стоит квартира?

Сейчас в продаже, например, квартира с одной спальней 61,3 м² на втором этаже за 93 млн рублей, метр в ней стоит 1,52 млн рублей. Пентхаусы площадью от 90 до 273 м².

Сколько идти до метро?

До «Белорусской» 10 минут пешком. Там пересадка между Замоскворецкой и Кольцевой линиями и станция МЦД.

Есть ли в квартале бассейн и детский сад?

Да. В Clubhouse есть 25-метровый бассейн, фитнес и спа, спортивный блок FIT LAB занимает 1 008 м². На территории квартала работает частный детский сад со своей площадкой.

Подобрать квартиру с редакцией

Если Тишинский бульвар подошёл, редакция подберёт квартиру, пентхаус или квартиру high level под ваш бюджет и сверит документы дома до задатка. Чтобы обсудить, оставить заявку.

При цитировании активная ссылка на эту страницу обязательна: presnya.top/journal/zhk-tishinskiy-bulvar-obzor