SkyView

Дом стоит на месте, которое москвичи знают по другому поводу. С 1980-х здесь работал киноцентр «Соловей», один из последних больших кинотеатров в центре. Его снесли, участок отдали под жильё, и теперь на Дружинниковской четыре башни.

Как устроен комплекс

Башни поставлены на единый стилобат, двухуровневое основание, которое связывает их между собой. Наружу это читается как цельный квартал, внутри даёт общий этаж с лаунджем, зонами для встреч и выходами на террасы.

Архитектура: мастерская «Цимайло, Ляшенко и партнёры». Фасады собраны из металлических панелей, клинкерного кирпича и гранита; остекление панорамное, до пола. Материалы выбраны не ради вида на рендере: клинкер и гранит переживают московские зимы без ремонта фасада каждые пять лет.

Апартаменты

Больше трёхсот апартаментов, площади от 43 до 390 квадратных метров: от компактных студий до многокомнатных резиденций на верхних этажах. Потолки до 3,95 метра: для центра Москвы это редкость, обычная высота в новостройках 3,0–3,2.

Отделка предчистовая. Стены выведены, инженерия заведена, дальше хозяин делает под себя. Формат стоит дороже по итогу, чем готовая отделка, зато не приходится ломать чужой ремонт.

Важная деталь: это апартаменты, а не квартиры. Прописаться нельзя, налог на имущество выше, коммуналка считается по нежилому тарифу. Взамен есть место, которого под жильё в этом квартале уже не найти.

Что рядом по нашим замерам

Мы посчитали окружение комплекса в радиусе пятисот метров.

Две станции в пешей доступности: «Краснопресненская» в 240 метрах и «Баррикадная» в 317. Для Пресни это редкость: большинство домов района станций в пятистах метрах не имеют вовсе.

Продуктовых девять: «Красный дракон» в 227 метрах, «Пятёрочка» в 262, «Азбука Вкуса» в 327, ВкусВилл в 384.

Ресторанов двенадцать: «Магадан» в 64 метрах, «Я в Грузии» в 276, «Остерия Марио» в 281. Кофеен шесть, ближайшая Cosmic Latte в 125 метрах.

Медицины двадцать две точки: «Овенто» в 115 метрах, клиника женского здоровья в 143, «Цитолайф» в 203, «Инвитро» в 219.

Зелень: Пресненский парк в 290 метрах, сквер Промышленников Прохоровых в 321, сквер Кудринской площади в 466.

Школы, садики, культура

Школ две в пятистах метрах: «Виктория» в 291 метре и Пушкинская гимназия на Пресне в 311. В девятистах их восемь, включая Московскую экономическую школу в 601 метре.

Садик в пятистах метрах один: дошкольное отделение школы №1241 в 229 метрах. В девятистах их двенадцать.

Культурных мест семь: детский театр «Тик-Так» в 265 метрах, историко-мемориальный музей «Пресня» в 275, Музей истории зоопарка в 387, музей Даля в 418.

Московский зоопарк в 483 метрах. Это редкое соседство, и для семей с детьми оно значит больше, чем любой сквер. Дом Наркомфина в 435 метрах.

Место комплекса в районе по цене

Стартовая цена: от 64,3 миллиона рублей.

Ближайший сосед: Дом Наркомфина в 433 метрах. Остальные дома района больше чем в километре: Fantastic House в 1116 метрах, «Дом на Тишинке» в 1158, Sinatra в 1199, Lucky в 1222.

Это значит, что прямой конкуренции у адреса почти нет: в радиусе полукилометра сравнивать не с чем.

Чем апартаменты отличаются от квартир

В комплексе апартаменты, и разница с квартирами существенная. Прописаться в апартаментах нельзя, только временная регистрация. Налог на имущество считается по другой ставке и выходит выше. Коммунальные тарифы применяются как к нежилому помещению, тоже выше квартирных.

Место в школе и садике по прописке не полагается, только на общих основаниях или в частные учреждения.

Взамен апартаменты обычно дешевле квартир того же класса на том же месте, а требования к планировкам мягче: отсюда потолки до 3,95 метра и свободные решения, которые в жилом доме были бы невозможны.

Решение простое по сути. Если это второе жильё, инвестиция или квартира для работы, минусы почти не чувствуются. Если это единственное жильё для семьи с детьми, считать надо внимательно.

Что за место Дружинниковская

Здесь сорок лет работал киноцентр «Соловей», большой зал, куда ездила вся Москва. Комплекс построен на его месте, и это часть характера адреса: место со своей памятью, а не пустой участок.

Вокруг сложившийся Пресненский квартал: зоопарк, Пресненский парк, музей «Пресня», две станции метро и улица Красная Пресня в 190 метрах, ближайшая крупная дорога.

Место зрелое, не стройка. Всё нужное уже есть и работает, соседняя застройка не изменится радикально.

Что проверить на просмотре

• Уточнить статус помещения: апартаменты, не квартира.
• Посчитать налог и коммунальные платежи по нежилой ставке.
• Послушать улицу Красная Пресня: до неё 190 метров.
• Посмотреть, что видно из окна с конкретного этажа: башни 20–23 этажей дают разный вид снизу и сверху.
• Спросить про паркинг на общем стилобате и число мест на апартамент.

Как здесь выбирают

У этого адреса покупатель чаще всего один из двух. Либо человек, которому нужен центр с метро под домом и он готов взять апартаменты вместо квартиры ради цены и потолков. Либо инвестор: две станции метро, зоопарк и Пресненский парк рядом делают такое жильё лёгким в аренде.

Сравнивать здесь особо не с чем: ближайший дом района в четырёхстах метрах, следующий почти в километре. Поэтому сравнение обычно идёт не с соседями, а с квартирами того же бюджета в других частях центра.

Что стоит проверить лично. Первое: этаж и вид. В четырёх башнях 20–23 этажей на общем стилобате разница между нижними и верхними уровнями огромная. Второе: шум с Красной Пресни, до неё 190 метров. Третье: отделка. Она предчистовая, то есть ремонт делать придётся, и это ещё деньги и время.

Что за район вокруг

Это историческая Пресня: рабочий район, ставший центром событий 1905 года, а потом обычной городской тканью с зоопарком, парком и плотной застройкой.

Сегодня здесь сложившаяся среда без стройплощадок вокруг: магазины, клиники, школы и садики работают, метро на месте, парк в трёхстах метрах. Ничего не надо ждать.

Зоопарк в 483 метрах недооценивают при покупке и высоко ценят после. Для семьи с детьми это готовая программа выходного дня в пяти минутах от подъезда.

Минус у места ровно один: плотность. Дворов в привычном смысле здесь нет, зелень измеряется четырьмя точками в пятистах метрах, и гулять ходят в Пресненский парк, а не под окнами.

Кому это не подойдёт

Тем, кому нужна прописка и место в школе по адресу: это апартаменты.

Тем, кто хочет въехать сразу: отделка предчистовая, ремонт делать самому.

Тем, кто ищет тишину и зелень под окнами: плотный центр, до парка триста метров.

Тем, кто выбирает малоквартирный дом: здесь больше трёхсот апартаментов на общем стилобате.

Кому подходит

Тем, кто работает в Сити и не хочет жить в самом Сити: до башен пятнадцать минут, а вокруг старая Пресня с парком и зоопарком. Тем, кто делает ремонт под себя и не готов переделывать чужой. И тем, кому нужны высокие потолки: 3,95 метра в центре Москвы почти не встречаются.