iCITY

Офисный комплекс редко запоминается чем-то, кроме высоты. iCITY запоминается подиумом: на высоте восьмого этажа между двумя башнями устроена платформа площадью 9800 квадратных метров — с ландшафтным садом, спортом и местами, где можно сидеть на улице, не спускаясь на землю.

Как устроен комплекс

застройщикMR Group

архитектураХельмут Ян

адресШмитовский проезд, 37с2

стройка2020–2025

Хельмут Ян — архитектор, по проектам которого построены аэропорт в Бангкоке и башни в Чикаго и Франкфурте. Здесь его почерк читается в чёткой геометрии и красной вертикали, которая разрезает фасад Space Tower сверху донизу: ночью башня узнаётся в панораме Сити мгновенно.

Максимальная высота комплекса — 258 метров. Офисных площадей в проекте 136 тысяч квадратных метров, торговых — почти десять тысяч. Строительные работы шли с 2020 по 2025 год.

Архитектура фасада

Углы башен решены нестандартно: они либо направлены внутрь, либо скошены, и линия скоса подчёркнута красным фриттованным стеклом. Остальная поверхность отделана вертикальными перфорированными металлическими панелями.

Это принципиально другой подход, чем у соседей по кварталу. Башни Сити чаще всего целиком стеклянные и работают отражением. Здесь металл и перфорация дают фактуру, которая читается вблизи, а красный акцент — узнаваемость издалека.

Архитектурной доминантой считаются открытые скай-террасы: части объёма, вырезанные из башни и оставленные под открытым небом на высоте. В московской офисной архитектуре таких решений почти нет.

Умное здание

iCITY строился как цифровой проект по принципу smart building. За этим словом стоят конкретные вещи: интеллектуальные инженерные системы, автоматизация управления зданием, энергоэффективность.

Для арендатора это переводится в расходы. Здание, которое само управляет освещением, вентиляцией и климатом по фактической загрузке помещений, тратит меньше — и разница видна в счёте за эксплуатацию, а не в буклете.

Подиум

Восьмой этаж — это высота, на которой уже нет городского шума, но ещё есть деревья. На платформе разбит сад, работают фитнес с панорамным бассейном, зона воркаута и лаунж.

Для арендатора это практическая история: обеденный перерыв и встречи проходят не в подземном фуд-корте, а на улице — при том что здание стоит внутри деловой застройки.

Что внутри

• Ландшафтный сад.
• Фитнес с панорамным бассейном.
• Воркаут-зона и лаунж.
• Фуд-корт и кафе.
• Минимаркет, аптека, химчистка.
• Паркинг на пять уровней.

Соседи по Шмитовскому проезду

По этой улице у комплекса два соседа из нашего каталога: Headliner в трёхстах шестидесяти одном метре — жилой бизнес-класс от 16 миллионов, и «Шелепиха» в четырёхстах пятидесяти шести метрах — от 19,1 миллиона. Дальше начинается Сити: Neva Towers в трёхстах шестидесяти девяти метрах, ONE в пятистах шестидесяти девяти, ОКО в шестистах двадцати девяти.

Это важный контекст для арендатора и инвестора. Вокруг iCITY живут люди, а не только работают: жилые дома Шмитовского проезда дают комплексу постоянный поток и вечернюю жизнь, которой не бывает в центре делового квартала.

Цена

Порог входа по нашим данным — 234,5 миллиона: дороже двадцати четырёх домов из тридцати по Пресне. Но сравнивать эту цифру с жильём напрямую нельзя: это офисные блоки от 289 квадратных метров, а не квартиры.

Правильное сравнение — с ценой офисного метра в самом Сити. Именно на этой разнице построена экономика проекта: адрес и вид почти как в деловом квартале, а ставка ниже, потому что до его центра идти шесть-семь минут.

Что проверить арендатору

Первое — сторону башни. Space Tower в шестьдесят один этаж и Time Tower в тридцать четыре стоят рядом, и нижние этажи высокой башни смотрят в соседний объём. Вид, за который платят в Сити, начинается выше уровня соседа.

Второе — что входит в ставку. Умное здание экономит на эксплуатации, но структура платежа у разных блоков отличается: где-то операционные расходы включены, где-то выставляются отдельно.

Третье — доступ на подиум. Сад и спорт на восьмом этаже общие для комплекса, и порядок пользования прописывается договором, а не подразумевается.

Четвёртое — парковка. Пять уровней паркинга делятся между двумя башнями и торговой частью; количество мест на блок надо фиксировать заранее, потому что снаружи в этом квартале ставить машину негде.

Что рядом строится

Квартал вокруг Шмитовского проезда меняется быстро. Жилые дома Headliner и «Шелепиха» уже заселены, деловая часть Сити продолжает достраиваться башнями к северу.

Для арендатора это значит, что через несколько лет пешеходная связность улучшится: сейчас путь до сердца делового квартала идёт вдоль загруженного проезда, а по мере застройки появляются внутренние маршруты. Планировать переезд стоит с расчётом на нынешнее положение дел, а улучшение считать бонусом.

Что это значит для инвестора

Офисный метр в Сити и офисный метр в шестистах метрах от него — два разных рынка. Ставка здесь ниже, чем в башнях делового ядра, а качество здания сопоставимое: год постройки две тысячи двадцать пятый, умные инженерные системы, паркинг, собственная спортивная и обеденная инфраструктура.

Арендатор, который считает деньги, приходит именно за этой разницей. Риск обратной стороны тоже понятен: если деловая активность в Сити просядет, первыми пустеют не башни ядра, а окраина квартала.

Кому подходит

Компаниям, которым нужен адрес в Сити без цены Сити. Инвесторам, которые считают доходность на офисной аренде. И тем, кому важно, чтобы сотрудники выходили на воздух, не покидая здание.

Не подойдёт небольшой команде: минимальный блок в 289 метров задаёт порог, ниже которого разговора нет. И тем, кому нужен готовый ресторанный квартал под окнами — здесь его пока нет.