Дом Булошникова

Большая Никитская — улица консерватории, старых особняков и театров. Новое строительство здесь почти невозможно, поэтому единственный способ получить тут квартиру — реконструкция. Особняк купца Булошникова прошёл её целиком: исторический фасад сохранён, внутри — двадцать одна квартира.

Как устроен дом

застройщикООО «СИП»

адресБольшая Никитская улица, 17с1

метро пешком«Арбатская»

статусдом готов

Четыре этажа, два подъезда, двадцать одна квартира. Пентхаусов нет — все лоты в одном формате городской квартиры.

Площади идут от 65 до 350 квадратных метров: однокомнатные от 65, двухкомнатные от 83, трёхкомнатные от 144. Отделка предчистовая — стены и стяжка готовы, интерьер за покупателем.

Цифра, которую стоит посмотреть отдельно

Подземный паркинг — на восемь мест при двадцати одной квартире. В районе, где парковка на улице ограничена, это главный вопрос к дому: место достанется не каждому.

Содержание — 400 рублей за квадратный метр в месяц. Для квартиры в 100 метров это сорок тысяч в месяц, и в старом доме после реконструкции цифра ниже вряд ли станет.

Что рядом — по нашим замерам

Мы посчитали окружение дома в радиусе пятисот метров.

8школ в 500 м

68заведений

41кофейня и пекарня

30культурных мест

Восемь школ в пятистах метрах — это лучший показатель по всей Пресне. Гимназия №1520 имени Капцовых в 48 метрах от подъезда, школа №1243 в 56, школа №123 в 130, школа №110 в 453.

Культура вокруг такая же плотная: театр имени Маяковского в 45 метрах, Геликон-опера в 109, Большой зал Консерватории в 116, концертный зал имени Мясковского в 91, галерея Art4 в 117.

Кофейни начинаются прямо у двери: Ēdomo в 15 метрах, «Даблби» в 42, Dobryakova bakery в 81. Ресторанов и баров в пятистах метрах шестьдесят восемь.

Продукты и повседневное

Здесь у адреса слабое место. Продуктовых в пятистах метрах шесть, и ближайший — «Муся и второе» в 281 метре, ВкусВилл в 361, Eurospar только в 608. Большого сетевого магазина у дома нет и не будет: это охранная зона исторической застройки.

Зато медицины двадцать шесть точек: «Эдем» в 56 метрах, «Леоклиник» в 176, MedSwiss в 193. Спорт — студийный: Yoga Practika в 55 метрах, «Маяк» в 147.

Садиков в пятистах метрах два, оба почти на границе круга: Chekins в 368 метрах и Kidsberry в 369. Государственный садик №1144 — в 584.

Зелень и метро

Зелёных точек десять, но крупного парка среди них нет: сквер ТАСС в 214 метрах, сад Королевы Елизаветы II в 232, сквер Строителей Москвы в 346. Это скверы для прогулки на двадцать минут, а не для воскресного дня с детьми.

Метро в пятистах метрах нет. «Арбатская» в 566 метрах, «Александровский сад» в 625, «Боровицкая» в 710, «Библиотека имени Ленина» в 785. Никитский бульвар — в 189 метрах, это ближайшая крупная улица и главный источник шума.

Место дома в районе

Цена входа — от 123,5 миллиона рублей. Это дороже двадцати одного дома Пресни из тридцати при медиане района в 79 миллионов. Дом входит в верхнюю треть района по цене метра.

Соседи стоят вплотную: «Никитский 6» в 191 метре (от 255 миллионов), #BRUSOV в 224 (от 94), Stella di Mosca в 253, «Рахманинов» в 259. Этот кусок Большой Никитской — самая плотная концентрация дорогих клубных домов в районе.

Что проверить на просмотре

• Спросить, что именно в доме предмет охраны: от этого зависит, какие перепланировки согласуют, а какие нет.
• Уточнить состояние коммуникаций после реконструкции и кто их обслуживает: в старом доме это главный источник неожиданных расходов.
• Проверить шумоизоляцию между квартирами — в реконструированных зданиях она бывает разной от лота к лоту.
• Узнать, продаётся ли машиноместо отдельно и есть ли свободные: восемь мест на двадцать одну квартиру.
• Посчитать плату за содержание для конкретной площади: 400 рублей за метр в месяц это фиксированная статья, которая не зависит от того, живёте вы здесь или нет.

Чем дом отличается от соседей

На этом отрезке Большой Никитской стоят четыре дорогих дома в пределах трёхсот метров: «Никитский 6» в 191 метре с ценой входа от 255 миллионов, #BRUSOV в 224 (от 94), Stella di Mosca в 253, «Рахманинов» в 259.

Дом Булошникова среди них единственный, где покупают историческое здание, а не новое строительство. Это принципиальная разница. Новостройка даёт современную инженерию, ровные плиты, гарантию застройщика и понятную высоту потолков во всех лотах. Реконструированный особняк даёт то, чего новостройка не даст никогда: фасад, который стоял здесь до нас, и адрес, который нельзя повторить.

Практические последствия у этого выбора конкретные. Перепланировка согласуется дольше и не в любом объёме. Окна и остекление меняются по регламенту охраны, а не по желанию. Ремонт в доме-памятнике стоит дороже обычного и идёт медленнее. Зато двадцать одна квартира на четыре этажа в двух подъездах — это плотность жизни начала прошлого века, а не башни на семьсот семей.

Как выбирают здесь квартиру

Первое, что делают перед покупкой, — считают школы. Восемь школ в пятистах метрах, три из них в двух минутах ходьбы, и среди них гимназия №1520 имени Капцовых прямо через дорогу. Для семьи со школьником это главный аргумент адреса, сильнее вида из окна.

Второе — решают вопрос с машиной заранее. Восемь машиномест на двадцать одну квартиру означает, что большинству придётся искать место в городе, а платная парковка в этом квартале плотная круглые сутки.

Третье — смотрят на предчистовую отделку трезво. Стены и стяжка готовы, дальше проект, согласование, работы. В доме с охранным статусом это не три месяца, а заметно дольше, и бюджет ремонта считается отдельно от цены квартиры.

Четвёртое — считают содержание. Четыреста рублей за метр в месяц при площади от 65 до 350 метров дают от 26 до 140 тысяч рублей ежемесячно. Это постоянная статья, и она не зависит от того, живёте вы здесь или сдаёте.

Кому этот адрес не подойдёт

Тем, кто хочет въехать сразу: отделка предчистовая, а ремонт в историческом доме долгий.

Автомобилисту без своего места: паркинг мал, улица занята.

Тем, кому нужен большой магазин у дома: ближайший продуктовый в 281 метре, крупный — за шестьсот.

Семье с маленьким ребёнком: садики начинаются с 368 метров, а большого парка со площадками рядом нет вовсе.

И тем, кто плохо переносит шум улицы: Никитский бульвар в 189 метрах, а вокруг три театра и консерватория с вечерним потоком публики.

Что стоит знать про Большую Никитскую

Улица короткая и почти целиком историческая: консерватория, три театра, старые усадьбы и особняки. Новых домов здесь единицы, и все они появились через реконструкцию, а не через стройку.

Из этого следует главное свойство адреса: он не изменится. Рядом не вырастет башня, не появится торговый центр, вид из окна не перекроют. Всё, что здесь стоит, стоит под охраной.

Обратная сторона — жизнь по расписанию культурных площадок. Театр Маяковского в 45 метрах, Геликон-опера в 109, Большой зал Консерватории в 116: вечером на улице публика, машины и такси. Утром здесь тихо, днём идут студенты, вечером снова людно. Это не шум магистрали, но и не спальный район.

Ещё одно следствие такого соседства: рестораны и кофейни здесь работают на публику театров, а не на офисы. Поэтому завтрак рядом с домом найти сложнее, чем поздний ужин, зато сорок одна кофейня в пятистах метрах открыта тогда, когда она нужна.

Кому подходит

Тем, кому нужен адрес на Большой Никитской и важен исторический дом, а не новостройка. Тем, кто ходит в консерваторию пешком. И тем, у кого вопрос парковки решён иначе.