Минусы Пресни: кому этот район не подойдёт

Контрасты Пресни видны буквально на карте. Между Патриаршими прудами и Причальным проездом всего двадцать минут пешком, а живут там совсем по-разному. Ниже четыре настоящих минуса района, посчитанных по каталогу, и отдельный раздел о том, что мы намеренно не стали считать.

Шум: одиннадцать домов стоят у крупной дороги

Пресню насквозь прошивает транзит. Третье транспортное кольцо, Звенигородское шоссе, Красногвардейские проезды, Грузинский Вал, Шмитовский проезд, Краснопресненская набережная: ни одна из этих магистралей не тихая улица, все они сквозные ходы через город.

Одиннадцать домов каталога стоят ближе ста метров к крупной дороге, а три из них ближе шестидесяти. Список от самых близких:

• Никитский 6. Дом стоит прямо на Никитском бульваре.
• ONE. 16 метров до 1-го Красногвардейского проезда.
• Edison House. 46 метров до улицы Грузинский Вал.
• МФК ОКО. 62 метра до 1-го Красногвардейского.
• «Шелепиха». 63 метра до Шмитовского проезда.
• IQ Квартал. 77 метров до Тестовской улицы.
• Republic. 79 метров до Грузинского Вала.
• Neva Towers. 82 метра.
• iCITY. 85 метров.
• ELEVEN. 87 метров до Звенигородского шоссе.
• «Пресня Сити». 92 метра.

Это не приговор дому. Современные окна и спальни, развёрнутые во двор, снимают большую часть проблемы, а первая линия даёт как раз то, ради чего люди сюда едут: транспорт и город прямо под окном. Но если тишина для вас важнее вида, квартиру на первой линии Звенигородского шоссе или Красногвардейского проезда лучше не брать, и об этом стоит знать ещё до просмотра.

У той же таблицы есть и обратная строка. Дальше трёхсот метров от любой крупной дороги стоят девять домов каталога из 43. Дальше всех отошёл Level Причальный, 455 метров. За ним следуют «АУРУС Резиденции» с 409 метрами, The Patricks с 396, «Бакст» с 389 и #BRUSOV с 386. Так что тихие дворы на Пресне тоже есть, просто искать их нужно осознанно.

Запад района: ни сквера, ни музея

У Пресни есть внутренняя граница, и проходит она примерно по линии Шмитовского проезда. Восточнее лежат Патриаршие, Тишинка, бульвары и зоопарк. Западнее, бывшая промзона, набережная и стройки.

У двух домов каталога, «Шелепихи» и Level Причальный, в круге 900 метров нет ни одного зелёного адреса вовсе. У «Пресня Сити» такой адрес ровно один. При медиане по району в пять зелёных адресов ноль означает буквально следующее: погулять в парке с коляской пешком не выйдет, придётся ехать.

Там же самый бедный культурный слой. У «Шелепихи» в том же круге два адреса культуры, у Level Причальный три, у «Счастья на Пресне» тоже три. Для сравнения, у «Никитского 6» их 93, а у «Малой Бронной, 15» 89. Внутри одного района разница доходит до тридцати раз.

Спорт устроен так же неравномерно: у Level Причальный всего пять адресов при медиане по району в тринадцать.

Это честная цена такого входа. Только на западе Пресни строят большими объёмами, и только здесь вообще возможны цены от 19 миллионов. Квартал растёт вместе с домом, и через пять лет картина станет совсем другой. Но покупать здесь стоит с открытыми глазами: вы въезжаете не в готовый район, а в стройку с хорошей перспективой на будущее.

Сити: отдельный город внутри района

Москва-Сити формально относится к Пресне, но живёт по своим правилам, и это лучше понимать заранее.

Вокруг башен всё устроено под офисы, а не под быт. У «Города Столиц» пять адресов детских садов в пятнадцати минутах, у МФК ОКО тоже пять, у «АУРУС Резиденций» снова пять, а медиана по району вдвое выше, десять. У iCITY 23 медицинских адреса при районной медиане в 63.

К этому стоит добавить будни делового квартала. В рабочие часы тут плотный поток машин и людей, в выходные почти пусто. Обычного двора в башне нет, и с ребёнком гулять идут либо на набережную, либо в парк, до которого нужно ехать.

Взамен Сити даёт то, чего нет больше нигде: вид с высоты, метро прямо в подземном переходе и весь сервис в стилобате дома. Кому такой обмен подходит, разобрано в статье про дома у Делового центра.

Цена: дешёвого входа в район не существует

Главный минус Пресни для покупателя прост: это один из самых дорогих районов Москвы.

Самый дешёвый вход каталога, 16 миллионов рублей, принадлежит Headliner. За ним идут Шелепиха с 19,1 миллиона и Level Причальный с 29,9. Все три адреса стоят на том же западном краю, где нет зелени. А вот восточная, «настоящая» Пресня начинает совсем с других сумм: Lucky от 80 миллионов, Capital Towers от 111,5, «Дом Булошникова» от 123,5, Палашёвский 11 от 226,75, ELEVEN от 467,9.

Где вход стоит меньше всего и за счёт чего именно, мы посчитали в отдельном разборе. Но «меньше всего» тут значит не «дёшево», а «дешевле, чем у соседей по кварталу».

Стройка рядом со стройкой

В районе сейчас двенадцать строящихся домов, и часть из них стоит в одних и тех же кварталах. Значит, тот, кто въедет первым, ещё несколько лет проживёт рядом с работающей площадкой: техника, ограждения, шум по будням.

Мы не беремся считать и обещать, у какого дома площадка окажется под окном, а у какого нет: картина меняется каждый месяц, и проверить её можно только на месте. Но сам факт стоит держать в голове. Полный список того, что и когда сдаётся, смотрите в статье про стройки Пресни.

Чего мы не считали

Это тоже часть честного разбора.

• Паркинг. Своих данных по числу машиномест и ценам у нас нет, поэтому цифр мы не приводим. Уточняйте у застройщика конкретного дома.
• Пробки. Мы не измеряем трафик и не считаем время в пути на машине по часам. Любые числа на эту тему были бы выдумкой.
• Шум по факту. Мы считаем расстояние до крупной дороги, а не уровень звука в квартире. Дом в шестнадцати метрах от проезда может оказаться тише дома во дворе, если у него правильные окна. Это проверяется только на просмотре, и лучше вечером.
• Вид из окна. В плотной высотной застройке вид меняется вместе с соседней стройкой. Обещать его заранее нельзя.

Кому Пресня не подойдёт

Если коротко, то трём типам покупателей.

• Тем, кому нужен дешёвый вход. Шестнадцать миллионов, это нижняя граница района, и приходится она на самую окраину.
• Тем, кто хочет тихий зелёный двор прямо сейчас. На западе района зелени нет, на востоке она есть, но там уже другие деньги.
• Тем, кто плохо переносит транзит. Через район проходят ТТК, Звенигородское шоссе и Грузинский Вал, и спрятаться от них получается не везде.

Всем остальным Пресня даёт то, чего почти нигде больше в Москве нет: настоящую городскую жизнь в центре, метро в пешей доступности почти от каждого дома и целых одиннадцать станций на район. Как это выглядит с другой стороны, смотрите в разборе зелени и в статье про школы.