На карте Пресни начала прошлого века производственных кварталов было больше, чем жилых: река давала воду, железная дорога подвоз сырья, а рабочие жили в слободах прямо рядом с фабриками. К двухтысячным годам заводы встали, но их земля осталась, большая, у воды, всего в трёх километрах от Кремля. Лучших участков в Москве не найти.
Следующие двадцать лет район застраивали именно на этой земле, и здесь же кроется причина сильного разброса цен: на месте одной бывшей промзоны дом стоит от 14,1 млн, а на месте соседней от 80 млн.
Что стало с Трёхгорной мануфактурой
Самое известное имя района, ситценабивная фабрика Прохоровых. Производство давно закрыто, а краснокирпичные корпуса остались и превратились в деловой и творческий квартал с офисами, студиями, магазинами, барами и кофейнями. Публика здесь моложе, чем на Патриарших, и счёт в кафе заметно скромнее.
Именно Трёхгорка задала моду не сносить старые корпуса, а впускать в них новую жизнь: по этому принципу позже переделали половину промышленной Москвы, от Даниловской мануфактуры до Хлебозавода на Дмитровской. Для соседних жителей это означает простую вещь: вечером есть куда пойти, и это не торговый центр.
Пивоваренный завод у воды
Второй крупный промышленный адрес Пресни, пивоварня у Москвы-реки. Завод работал с XIX века, его корпуса строили Август Вебер и Роман Клейн, тот же архитектор, что построил ЦУМ и Пушкинский музей. Производство остановили в 2006 году, кирпичные здания взяли под охрану, а сам участок у воды до сих пор остаётся самой обсуждаемой стройплощадкой района.
Для покупателя здесь важнее другое: соседство со стройкой на охраняемом участке означает годы согласований и строительную технику под окнами. Прежде чем брать квартиру с видом на эту площадку, стоит спросить у продавца, что там появится и когда, вид, за который вы платите, может на несколько лет превратиться в забор.
Хлебозавод и типография сменили назначение
На месте хлебозавода № 16 на Звенигородском шоссе выросли две башни ELEVEN на общем основании по проекту бюро Meganom Юрия Григоряна. Для петербургского холдинга РСТИ этот проект стал первым в Москве, а квартиры здесь начинаются с 478,9 млн.
В Трёхпрудном переулке сохранилась скоропечатня Александра Левенсона, одна из первых московских построек в стиле модерн, спроектированная Фёдором Шехтелем. Имя типографии перешло к соседнему новому клубному дому, редкий случай, когда застройщик взял у места не участок, а название.
Большая стройка вдоль Звенигородского шоссе
Между Улицей 1905 года и Шелепихой тянется полоса бывших производств, и именно здесь сейчас идут самые масштабные стройки района: Lucky, City Park на Мантулинской, Счастье на Пресне, все они выросли на месте заводских кварталов.
Дворы там просторнее, чем в переулках, потому что и участок изначально был большим: помещаются школа, сад и нормальные внутренние проезды. Именно это бывшая промзона и даёт жителю в первую очередь.
Дом Наркомфина стоит особняком
Формально это не завод, но той же эпохи и той же логики здание. Дом-коммуна архитектора Моисея Гинзбурга 1930 года, один из главных памятников мирового модернизма, десятилетиями простоял полуразрушенным, а к 2020 году был отреставрирован, и сейчас в нём снова живут люди.
Квартира в таком доме это отдельный жанр покупки. Планировки в две высоты, узкие коридоры, кухня-ниша, всё это спроектировано под быт девяностолетней давности. Такое жильё берут не ради удобства, а ради того, чтобы жить внутри объекта, который изучают в учебниках архитектуры.
Три способа обойтись со старым кирпичом
По тому, что застройщик сделал с промышленным наследием участка, легко понять его отношение к делу вообще.
- Сохранить и переосмыслить. Корпуса реставрируют и наполняют новой жизнью: офисами, кафе, студиями. Так поступили на Трёхгорке и на хлебозаводе у Звенигородского шоссе. Это дорого и долго, зато вокруг дома сразу возникает среда, на выращивание которой иначе уходит десять лет.
- Оставить только фасад. От здания сохраняют одну стену, а за ней строят заново. Формально требование охраны выполнено, по сути от исторического дома остаётся декорация. Смотреть стоит не на картинку с фасадом, а на то, что скрывается за ним.
- Снести и построить заново. Если охраняемых объектов на участке нет, площадку расчищают полностью и ставят новый дом с нуля. Это быстрее и дешевле, и само по себе не плохо, но тогда и продавать вам «историю места» застройщику не стоит.
Задать застройщику стоит один простой вопрос: что на участке находится под охраной и что именно с этим сделано. Ответ занимает минуту, а рассказывает о проекте больше, чем весь рекламный буклет.
Что промышленное прошлое даёт покупателю сегодня
- Просторный двор. На месте бывшего производства помещается целый квартал: школа, сад, проезды, зелень. В переулках старого центра такого пространства физически нет.
- Готовая городская среда. Отреставрированная фабрика вокруг дома работает лучше любого благоустройства с нуля: в ней сразу заводятся кофейни, студии и живые люди.
- Прозрачная история земли. По документам можно проверить, что было на участке и что с ним делали, а это надёжнее любых устных обещаний застройщика.
О чём спросить до подписания договора
- Что осталось в земле от производства. На бывших заводских участках уточняйте рекультивацию грунтов и старые инженерные сети: такие работы дорогие и часто всплывают уже посреди стройки, сдвигая сроки сдачи.
- Что ещё работает по соседству. Не все производства района закрылись, и стоит проверить, что находится за забором соседнего участка прямо сейчас, а не то, что нарисовано на схеме проекта.
- Сколько очередей строительства и когда последняя. Крупный участок застраивают частями, и первая очередь жильцов нередко живёт рядом со стройкой второй ещё несколько лет.
Коротко
Пресня, бывший фабричный район, который научился продавать собственную историю. Сильные проекты бережно работают со старым кирпичом и отдают его людям, слабые просто ставят башню на расчищенной площадке. Разница видна уже на первой прогулке, ещё до разговора о цене.
