На Пресне фраза «купить на Пресне» почти ничего не значит. Разброс цен внутри района от 16 до 478 миллионов рублей, и определяет его не район в целом, а конкретная улица. Поэтому мы разобрали весь каталог по адресам: 43 дома на 32 улицах, проездах, переулках и набережных.
Какая улица держит больше всего домов
Лидер по плотности, 1-й Красногвардейский проезд с четырьмя домами: это ядро Москва-Сити. Здесь стоят МФК ОКО (премиум, от 41 млн), Neva Towers (премиум, от 40 млн), ONE (премиум и делюкс, от 40,46 млн) и IQ Квартал (делюкс и бизнес, от 45 млн). Улица короткая, все четыре здания башни, и порог входа у них почти совпадает, от сорока до сорока пяти миллионов. Такого ровного ряда цен больше нет ни на одной улице района.
На втором месте улица Сергея Макеева с тремя домами: Life Time (премиум, от 69,4 млн), RedSide (делюкс и бизнес, от 69,5 млн) и «Начало» (премиум, от 44 млн). Два дома из трёх стартуют почти с одной цифры. Подборка улицы собрана здесь.
Столько же домов, три, на Большом Козихинском переулке: «Большой Козихинский, 22» (элитный, от 278 млн), Pentagram (элитный) и «Бакст» (элит делюкс). Это чистые Патриаршие: только маленькие клубные дома и только элитный класс, без исключений. Подборка переулка.
Дальше идут улицы с двумя домами каждая: Пресненская набережная, Шмитовский проезд, Электрический переулок, 2-я Звенигородская, Большой Тишинский переулок и Большая Никитская.
Шмитовский проезд показывает весь район сразу
Если искать одну улицу, на которой виден весь разброс Пресни целиком, это Шмитовский проезд. Здесь стоит Headliner с входом от 16 миллионов, это самая низкая цена во всём каталоге района. На той же улице расположен iCITY с ценой от 234,5 миллиона. И там же владение 40, дом «Шелепиха», от 19,1 миллиона.
Разница между соседями по одной улице доходит почти до пятнадцати раз. Дело не в качестве построек, а в самой географии: Шмитовский проезд тянется от старой Пресни к бывшей промзоне и по дороге проходит через три разные среды, деловой квартал у Сити, обжитые кварталы и достраивающийся западный край. Подборка проезда.
Похожий, но более мягкий эффект встречается на 2-й Звенигородской: Lucky от 80 миллионов соседствует с «Резиденцией Монэ» от 196 миллионов.
Переулки Патриарших держат верхнюю планку цен
Восточный угол района, система переулков вокруг Патриарших прудов, задаёт верхнюю границу всего каталога.
- Трёхпрудный переулок. «Левенсон», от 467,9 млн.
- Спиридоньевский переулок. The Patricks, от 466 млн.
- Большой Палашёвский, владение 11. «Палашёвский 11», от 226,75 млн.
- Брюсов переулок. #BRUSOV, от 94 млн.
- Малый Кисловский переулок. «Рахманинов», элитный класс.
Всех их объединяет одно: небольшие дома на несколько десятков квартир, ни единой башни, класс элит или делюкс. Свободной земли здесь не осталось, новых площадок не появится, и именно за это платят такую цену.
Рядом расположена Большая Никитская сразу с двумя домами, Stella di Mosca (премиум и элитный) и «Дом Булошникова» (премиум, от 123,5 млн). Подборка улицы.
Отдельно стоит Никитский бульвар с домом «Никитский 6» (делюкс, от 255 млн): он стоит прямо на бульваре, и это одновременно его главное достоинство и главный недостаток.
Что происходит на набережных
Пресненская набережная держит два дома, «Город Столиц» (элитный, от 77,25 млн) и «Башня Федерация» (от 61 млн): здесь одновременно и вода, и Сити.
На Краснопресненской набережной стоит Capital Towers (премиум, от 111,5 млн). Подборка набережной.
Причальный проезд представлен домом Level Причальный (бизнес, от 29,9 млн): это самый западный адрес каталога и самый дешёвый после Headliner и «Шелепихи».
Тишинка и Грузинские улицы держатся особняком
Северная часть района не похожа на остальную Пресню: здесь нет ни башен, ни клубных особняков, зато самая ровная и предсказуемая городская среда.
На Электрическом переулке стоят «Тишинский бульвар» (премиум, от 68,9 млн) и Edison House (элитный клубный дом). На Большом Тишинском переулке, Sinatra (премиум) и Fantastic House (элитный клубный дом). На Среднем Тишинском переулке, «Дом на Тишинке» (элитный). На Пресненском Валу, Republic (премиум, от 35,99 млн), один из немногих входов в район дешевле сорока миллионов.
Три вывода из этого разбора
- Улица значит больше, чем название района. Между Трёхпрудным переулком и Причальным проездом всего двадцать пять минут пешком, а разница во входной цене доходит до шестнадцати раз.
- Соседи по улице не равны друг другу. Headliner и iCITY стоят на одном и том же проезде, и это не ошибка в данных, а особенность устройства района.
- Смотреть нужно на окружение адреса, а не на сам адрес. Что именно расположено вокруг каждого дома, мы посчитали в разборе для семей, в статье про медицину и в минусах района.
Все улицы района вместе с домами на них собраны в подборках витрины: там же видно, что продаётся на каждой из них прямо сейчас.
