Этот список не заменяет юриста и не спорит с ним. Юрист изучает документы. Здесь речь про саму жизнь в доме: что откроется из окна, сколько денег будет уходить каждый месяц, кто окажется соседом за стеной. В договоре об этом не пишут, а спросить можно всегда.
Про дом и сроки
- 1. Какой именно корпус вам показывают и когда сдают его, а не проект целиком. В крупных комплексах корпуса сдают с разбросом в два-три года. Срок из рекламы обычно относится к первой очереди, а предлагаемая квартира может стоять в третьей. Уточняйте срок своего корпуса и просите документ, а не устное обещание.
- 2. Что появится на соседних участках и в какие сроки. Пустырь напротив это будущий дом, а не будущий сквер. Свободной земли на Пресне почти нет, но там, где она есть, стройка растягивается на годы. Спрашивайте о планах на соседние участки: именно от них зависят вид из окна и утренняя тишина, а не от самого здания.
- 3. Сколько квартир приходится на один лифт. Это соотношение вы будете чувствовать каждое утро. Двести квартир на два лифта в башне означают очередь к без пяти девять.
Про деньги после сделки
- 4. Сколько стоит содержание квадратного метра в месяц. Разброс по Пресне огромный: от 150 рублей за метр в обычном доме до 900 в премиальном, с бассейном и консьержем. На квартире в сто метров разница выливается в 75 тысяч рублей каждый месяц. Многие платят за ипотеку меньше этой суммы.
- 5. Что уже входит в эту сумму, а что оплачивается отдельно. Спрашивайте по пунктам: зал, бассейн, паркинг, кладовая, уборка общих зон, охрана. Под «всё включено» иногда прячется реально всё, а иногда только уборка подъезда.
- 6. Сколько стоит машиноместо и хватает ли их на все квартиры. В центре это отдельный лот стоимостью от 3 до 15 миллионов рублей, а в старых домах в переулках паркинга может не быть совсем. Уточните соотношение мест и квартир.
Про то, что видно только вживую
- 7. Что реально окажется в вашем окне через пять лет. Просите не рендер, а точный этаж и сторону. В плотной застройке шестой этаж и шестнадцатый это две разные истории: стена соседнего дома против панорамы города.
- 8. Сколько идти до метро ногами, а не по прямой на карте. Пройдите этот путь лично, желательно в то время суток, когда будете ходить постоянно. Восемьсот метров вдоль ТТК ощущаются совсем не так, как восемьсот метров по тихому переулку.
- 9. Что слышно внутри квартиры. Пресня прошита магистралями. Звенигородское шоссе, ТТК и Пресненский вал шумят круглые сутки. Приезжайте к дому вечером и постойте рядом хотя бы десять минут.
Про соседей и про саму жизнь в доме
- 10. Какая доля квартир уходит в аренду. У домов рядом с Сити она доходит до половины, и это меняет уклад целиком: жильцы в подъезде обновляются каждый год, а собрание собственников толком ничего не решает. В переулках и кварталах у вала арендаторов заметно меньше.
- 11. Есть ли в доме апартаменты и в чём разница. На Пресне их хватает. Стоят дешевле квартиры, но прописаться нельзя, коммуналка выше, а налог на имущество считается по другой ставке. Не плохо и не хорошо, просто это нужно знать заранее, а не после подписания.
- 12. Кто управляет домом. Своя компания застройщика, городская или сторонняя структура: от этого зависят и расходы, и скорость, с которой починят лифт. Узнайте название и посмотрите, чем ещё эта компания управляет по Москве.
Три вопроса именно про Пресню
Общий список годится для любого района города. У Пресни есть три частности, которые стоит выяснить отдельно.
- Есть ли разрешение на строительство. Часть проектов района продаётся на самой ранней стадии. Спросите номер разрешения и сверьте его в открытом государственном реестре сами: это пять минут и одна строка поиска. Продавать дом без разрешения нельзя, а вот бронирование по предварительному договору иногда предлагают именно на таком этапе.
- Как устроен въезд во двор. Пресня стоит на холмах и старых улицах, многие дворы узкие, часть выездов одностороння. У Патриарших припарковаться прямо у подъезда почти нереально, а завоз мебели превращается в отдельный квест. Если вы за рулём ежедневно, проезжайте этот маршрут в час пик заранее.
- Что с окнами на магистраль. У домов вдоль Звенигородского шоссе и ТТК одинаковые по площади квартиры расходятся в цене на десятки процентов из-за стороны дома. Просите показать именно вашу сторону и уточняйте класс остекления: он бывает разным даже в пределах одного корпуса.
Как этим пользоваться
Спрашивайте письменно, в переписке, а не голосом по телефону. Дело не в споре, а в памяти: после двух месяцев просмотров вы не восстановите, кто и что обещал.
Ответ «уточню» звучит нормально. А вот «это неважно» это повод переспросить снова.
Съездите на объект дважды: в будний день утром и в выходной вечером. За эти два часа дом выглядит совершенно иначе, а покупаете вы сразу обе версии.
Что делать дальше
Сначала посмотрите цифры по району: сколько стоят квартиры в разных его частях и откуда берётся разница. Затем откройте карту витрины и отберите три-четыре дома, которые прошли проверку этими двенадцатью вопросами. И только после этого записывайтесь на просмотры: их понадобится не пятнадцать штук, а четыре.
