Мы собрали витрину по строящимся и недавно сданным домам Пресни, и за ними стоит больше двадцати компаний. Почти ни у одной нет в районе больше трёх домов, и это само по себе говорит о местной земле: участки маленькие, достаются тяжело, и каждый находит своего покупателя отдельно.
Дальше разберём по порядку: кто строит у воды, кто в переулках и кто зашёл на Пресню из других районов и городов.
Три компании, которые строят у воды помногу
Capital Group держит три дома в деловом квартале: Capital Towers на набережной, МФК ОКО и Город Столиц, все три уже сданы. Почерк компании, высотки, крупные объёмы и работа с известными архитектурными бюро. В квартале Сити это самый заметный застройщик.
MR Group отвечает за iCITY у Шелепихи. Почерк компании ровный: сроки предсказуемые, нижние этажи всегда продуманы под магазины и сервис, отделка мест общего пользования выше среднего.
Level Group строит Level Причальный. Компания специализируется на крупных кварталах на бывших промышленных участках, бизнес- и комфорт-класс, и её логика проста: как можно больше своего внутри квартала, школа, сад, магазины.
Компании, которые строят дома на тридцать квартир в переулках
Sminex ведёт три проекта: Life Time у Улицы 1905 года, Тишинский бульвар и Палашёвский 11 на Патриарших. Ставка компании сделана на собственную службу сервиса и дорогую отделку подъездов, а цены стартуют по-разному: Тишинский бульвар с 68,9 млн, Палашёвский 11 с 226,75 млн.
R4S Group отвечает сразу за три адреса в самой дорогой части района: The Patricks, Никитский 6 и Малая Бронная 15, с ценами от 255 до 466 млн. Эта компания работает только со штучными проектами и не берётся за квартальную застройку.
Vesper построил Lucky у Звенигородского шоссе. Проекты компании небольшие, но с вниманием к месту: она работает со старой застройкой вокруг и подбирает названия исходя из истории участка.
Ещё четыре компании держат по одному-два дома в старой части района: VOS'HOD, Wainbridge, Insigma и Glincom отвечают соответственно за #BRUSOV в Брюсовом переулке, Stella di Mosca, RedSide и Sinatra. На весь проект у каждой приходится несколько десятков квартир, а иногда и меньше десяти.
Компании, которые пришли на Пресню со стороны
Донстрой строит крупный проект Начало у Улицы 1905 года с ключами в 2029-2030 годах и ценой от 44 млн.
Холдинг РСТИ, петербургская компания, для которой ELEVEN на месте бывшего хлебозавода стал первым московским проектом.
Ещё несколько застройщиков закрепились по одному адресу: Галс-Девелопмент строит Сады Пекина у Триумфальной, Кортрос отвечает за Headliner у Шелепихи, самый доступный дом в этой части района, от 16 млн, а Группа Эталон и МонАрх уже сдали по одному дому каждый, Счастье на Пресне и City Park соответственно.
Слово «премиум» у разных компаний значит разное
Класс дома никем со стороны не присваивается: его назначает сам застройщик. Поэтому на Пресне рядом стоят два дома с одинаковым словом «премиум» в описании и разницей в цене втрое.
Ориентироваться стоит не на слово в объявлении, а на четыре конкретных параметра: число квартир в доме, высоту потолков, устройство паркинга и того, кто будет обслуживать дом после сдачи. Дом на девятьсот квартир с потолком 2,8 метра и одним машиноместом на две квартиры сильно отличается от дома на сорок квартир с потолком 3,3 метра и собственным паркингом, даже если в обоих буклетах напечатано одно и то же слово.
Простая проверка на месте: спросите ставку обслуживания в рублях за квадратный метр. В настоящем премиум-классе её называют сразу, и цифра будет высокой. Там, где класс приписан скорее для красоты описания, ставка окажется обычной, и это уже честный ответ на вопрос.
О чём говорит имя застройщика
- Число домов в районе не измеряет качество. Оно означает лишь то, что компания умеет проходить согласования именно здесь, и не более того.
- Размер компании предсказывает размер двора. Тот, кто строит целые кварталы, приносит с собой школу, сад, паркинг и предсказуемые сроки сдачи. Тот, кто строит один дом раз в три года, приносит внимание к деталям и цену метра повыше, но и двор у такого дома будет соразмерно небольшим.
- Прошлый сданный дом важнее рендера нового. Это самое полезное правило из всех. Стоит съездить и посмотреть предыдущий проект компании через пять лет после сдачи: состояние лобби и фасада, что происходит во дворе, кто занял первые этажи. Рендер показывает замысел, а сданный дом показывает результат.
- Смена застройщика посреди стройки это повод внимательно изучить историю участка: такое случается и заканчивается совершенно по-разному.
Как проверить застройщика за один выходной
Возьмите два адреса, свой будущий дом и предыдущий проект той же компании, и съездите к обоим в субботу.
У нового дома смотрите на стройплощадку: чисто ли там, стоит ли ограждение, работают ли краны в выходной день. Неопрятная площадка обычно означает и небрежное отношение к срокам.
У старого дома смотрите на людей: гуляют ли во дворе, живое ли лобби или закрытое, что на первых этажах, кофейня или пустая витрина с заклеенным бумагой стеклом. Пяти лет достаточно, чтобы дом показал, каким его задумали на самом деле.
Дополнительно стоит посмотреть историю переносов сроков у компании: у крупных застройщиков она открытая, и один перенос сдачи на квартал считается нормой, а три подряд уже говорят о почерке.
Коротко
Случайных участков на Пресне почти не осталось: земля дорогая, и заходят сюда те, кто умеет работать со сложной историей места. Разница между застройщиками здесь не в надёжности, а в том, что именно каждый из них строит. Выбирать стоит не «самого лучшего», а подходящего именно вам: башню с сервисом или дом на тридцать квартир в тихом переулке.
